Маркетинговое исследование цен на рынке недвижимости в г. Лесосибирске

Красноярская региональная детско-молодежная
общественная организация «Научное общество учащихся»
МБОУ «Гимназия» г. Лесосибирска













Маркетинговое исследование цен на рынке недвижимости в г. Лесосибирске





Выполнила: уч-ся 11 кл. МБОУ «Гимназия»
Г. Лесосибирска
Торлопова Евгения Сергеевна

Научный руководитель: учитель экономики
МБОУ «Гимназия»
Егармина Людмила Валерьевна





Лесосибирск 2009
СодержаниеHYPER13 TOC \o "1-3" \h \z \u HYPER14
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304736" HYPER14Введение HYPER13 PAGEREF _Toc191304736 \h HYPER143HYPER15HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304737" HYPER14§1 Технология и этапы маркетингового исследования HYPER13 PAGEREF _Toc191304737 \h HYPER145HYPER15HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304738" HYPER14§2 Аналитические показатели экономического ряда динамики 8HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304739" HYPER14§3 Выявление и характеристика основной тенденции развития ряда динамики экономических показателей 9HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304740" HYPER14§4 Маркетинговое исследование цен на рынке недвижимости в г.Лесосибирске 11HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304741" HYPER144.1 Построение экономического ряда динамики 11HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304742" HYPER144.2 Расчет основных показателей динамики 12HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304743" HYPER144.3 Выявление общей тенденции изменения динамического ряда 13HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304744" HYPER144.4 Построение трендовой модели 14HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304745" HYPER144.5 Прогнозирование показателейэкономического ряда динамики 16HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304746" HYPER14Заключение 17HYPER15
HYPER13 HYPERLINK \l "_Toc191304747" HYPER14Литература 18HYPER15
HYPER15 Введение
Одной из важнейших задач экономической статистики является изучение изменений анализируемых экономических показателей во времени. Эта задача решается при помощи анализа экономических рядов динамики.
Построение и анализ рядов динамики позволяют выявить и измерить закономерности развития экономических явлений во времени. Эти закономерности не проявляются четко на каждом конкретном уровне, а лишь в достаточно длительной динамике. Выявление основной тенденции в изменении уровней, именуемой экономическим трендом, является одной из главных задач анализа рядов динамики. Для того чтобы построить количественную модель, выражающую основную тенденцию изменения уровней экономического ряда динамики во времени, используется метод аналитического выравнивания.
Несмотря на то, что наш город является маленьким и не очень перспективным, в нем ежегодно растут цены на рынке недвижимости и в частности на рынке вторичного жилья.
Исходя из этого, была поставлена цель исследования – на основе изучения экономического ряда динамики методом аналитического выравнивания исследовать изменение цен на рынке вторичного жилья в г.Лесосибирске.
Задачи:
осуществить сбор статистической информации о ценах на квартиры за последние годы в г. Лесосибирске и построить экономический ряд динамики;
рассчитать основные показатели экономической динамики;
выявить общую тенденцию изменения динамического ряда;
построить экономическую трендовую модель;
спрогнозировать показатели экономического ряда динамики на последующие годы.

В процессе исследовательской деятельности были использованы такие методы, как анализ базовых понятий, анализ продуктов деятельности (изучение статистических данных), моделирование, сравнение и сопоставление.
Определяя проблему исследования, был изучен библиографический материал для высших учебных заведений, Интернет–ресурсы, архивные данных местных газет.
§1 Технология и этапы маркетингового исследования
Маркетинговые исследования – систематический сбор, обработка, отображение и анализ данных по различным аспектам маркетинговой деятельности. Основные задачи, решаемые маркетинговыми исследованиями:
Анализ конкурентной среды; Анализ рыночной конъюнктуры; Обоснование стратегий и программ; Оценка эффективности маркетинговых функций; Выявление мнений и предпочтений потребителей; Поддержка управленческих решений.    Объектами маркетинговых исследований могут выступать: Состояние и тенденции в развитии рынка; Состояние и тенденции в изменении конкурентной среды; Состояние и тенденции в развитии спроса; Возможности фирмы; Угрозы внешней среды. Наиболее типичные направления маркетинговых исследований:
Таблица 1 – Направления маркетинговых исследований
Направление
Цель
Типичная тематика

Изучение потребителей
Сегментирование рынка, выбор целевого рынка
Изучение реакции на различные маркетинговые стимулы, покупательское поведение, мотивации и предпочтения

Изучение рынка
Оценка емкости
Изучение географии и структуры рынка, его потенциала, тенденций развития

Изучение макросреды
Оценка внешних возможностей и угроз
Изучение факторов внешней среды, оказывающих наибольшее влияние на фирму (правовых, экономических и т.д.)

Изучение внутренней среды фирмы
Формирование товарной номенклатуры
Изучение слабых и сильных сторон фирмы, товарного портфеля

Изучение конкурентов
Обеспечение фирме конкурентных преимуществ
Изучение конкурирующих товаров, оценка положения конкурентов на рынке, поиск путей «мирного существования»

Изучение сбыта
Построение эффективной сбытовой сети
Изучение различных приемов продажи, особенностей разных типов посредников.

Изучение продвижения
Повышение степени информированности и лояльности к фирме и ее товарам
Изучение восприятия бренда, рекламы, методов стимулирования сбыта

Изучение цен
Оптимизация цен
Изучение ценовой эластичности спроса, структуры себестоимости товара, динамики цен на рынке

Изучение товара
Повышение конкурентоспособности товара
Изучение удовлетворенности потребителей товаром, тестирование товара

Схема маркетингового исследования включает следующие основные этапы:
Выявление проблем и формулирование целей исследования.
Отбор источников информации.
Сбор информации.
Анализ собранной информации.
Представление полученных результатов в виде аналитических обзоров, таблиц, графиков.
Прогноз экономической ситуации.
Достоверность маркетингового исследования определяется четырьмя параметрами: 1. размером выборки; 2. ошибкой исследования, %; 3. репрезентативностью (качеством выборки); 4. надежностью исследования, %.

Экономические явления в жизни находятся в непрерывном развитии. Их изменение во времени экономическая статистика изучает при помощи построения и анализа экономических рядов динамики.
Ряд динамики - числовые значения статистического показателя, представленные во временной последовательности. Он состоит из двух граф (табл. 1): в первой указываются периоды (или даты), во второй – экономические показатели, характеризующие изучаемый объект за эти периоды (или на эти даты).
Показатели второй графы носят название уровней ряда. Уровни ряда могут быть выражены абсолютными, средними или относительными величинами. Для наглядного представления ряда динамики широко используются графические изображения.
При изучении рядов динамики перед статистикой стоят следующие задачи: охарактеризовать интенсивность развития явления от периода к периоду (от даты к дате), а также среднюю интенсивность развития за исследуемый период, выявить основную тенденцию в развитии явления, осуществить прогноз развития на будущее.
§2 Аналитические показатели экономического ряда динамики
Для изучения интенсивности изменения уровней ряда во времени исчисляются показатели экономической динамики: абсолютные приросты, коэффициенты роста, темпы роста, темпы прироста, абсолютные значения одного процента прироста.
Показатели динамики можно исчислять с переменной или постоянной базой. Если производится сравнение каждого уровня с предыдущим уровнем, то получаются показатели динамики с переменной базой (цепные показатели динамики). Если каждый уровень сравнивается с начальным уровнем или каким-то другим, принятым на базу сравнения, то получаются показатели динамики с постоянной базой (базисные показатели динамики). Методы расчета показателей динамики представлены в таблице 2, они одинаковы для моментных и для интервальных рядов.
При расчете показателей приняты следующие условные обозначения:
yi - уровень любого периода (кроме первого), называемый уровнем текущего периода;
yi-1 - уровень периода, предшествующего текущему периоду;
yk - уровень, принятый за постоянную базу сравнения (часто начальный уровень).
Таблица 2 - Показатели динамики

Наименование показателя
Метод расчета


С переменной базой (цепные)
С постоянной базой (базисные)

1. Абсолютный прирост (HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15)
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

2. Коэффициент роста (Kn)
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

3. Темп роста (Tn),%
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

4. Темп прироста (HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15),%
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

5. Абсолютное значение 1% прироста (А)
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15;HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15;HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15


§3 Выявление и характеристика основной тенденции развития ряда динамики экономических показателей
Одной из важнейших задач экономической статистики является определение в рядах динамики общей (основной) тенденции развития явления, которая называется экономическим трендом.
Для того, чтобы дать количественную модель, выражающую основную тенденцию изменения уровней динамического ряда во времени, используется аналитическое выравнивание экономического ряда динамики.
Сущность метода заключается в нахождении уравнения, выражающего закономерность изменения явления как функцию времени HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15.
Вид уравнения определяется характером динамики развития конкретного явления. Логический анализ при выборе вида уравнения может быть основан на рассчитанных показателях динамики, а именно:
если относительно стабильны абсолютные приросты, сглаживание может быть выполнено по прямой;
если абсолютные приросты равномерно увеличиваются, можно принять параболу второго порядка;
при ускоренно возрастающих (замедляющихся) абсолютных приростах можно принять параболу третьего порядка;
при относительно стабильных темпах роста - показательную функцию.
Кроме того, выбор формы кривой может быть основан на анализе графического изображения уровней динамического ряда (линейной диаграммы).
В таблице 3 приводятся различные виды трендовых моделей, наиболее часто используемых для аналитического выравнивания.

Таблица 3 - Виды трендовых моделей


п/п
Наименование функции
Вид функции
Система нормальных уравнений для нахождения параметров уравнения

1
Линейная
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

2
Парабола второго порядка
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

3
Показательная
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15

4
Гиперболическая
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15


Аналитическое сглаживание позволяет не только определить общую тенденцию изменения явления на рассматриваемом отрезке времени, но и выполнять расчеты для таких периодов, в отношении которых нет исходных данных.
Нахождение по имеющимся данным за определенный период времени некоторых недостающих значений признака внутри этого периода называется интерполяцией. Нахождение значений признака за пределами анализируемого периода называется экстраполяцией.
Применение экстраполяции для прогнозирования должно основываться на предположении, что найденная закономерность развития внутри динамического ряда сохраняется и вне этого ряда.



§4 Маркетинговое исследование цен на рынке недвижимости в г.Лесосибирске
Исследование экономического ряда динамики методом аналитического выравнивания было проведено по следующей схеме:
Построение экономического ряда динамики с учетом сопоставимости уровней ряда между собой.
Расчет основных показателей динамики.
Выявление общей тенденции изменения динамического ряда путем анализа рассчитанных показателей динамики.
Построение экономической трендовой модели.
Прогнозирование показателей экономического ряда динамики.
4.1 Построение экономического ряда динамики
При построении экономических рядов динамики необходимо соблюдать определенные правила: основным условием для получения правильных выводов при анализе рядов динамики и прогнозировании его уровней является сопоставимость данных. Статистические данные должны быть сопоставимы по территории, кругу охватываемых объектов, единицам измерения, времени регистрации, методологии расчета.
Основным объектом экономического ряда динамики (табл. 4), исследуемого в настоящей работе, является показатель цены на рынке вторичного жилья за 1 кв.м. (сопоставимость по кругу охватываемых объектов), в г. Лесосибирске (сопоставимость по территории). Данные рассчитаны для квартир, находящихся в престижных районах города (центральная и южная части) в панельных и кирпичных домах новой планировки. Данные о ценах за 1 кв. м. вторичного жилья приведены с 2000 года по I квартал 2009 года по состоянию на каждый квартал года (сопоставимость по времени регистрации). Данные предоставлены архивами местных газет (сопоставимость по методологии расчета).


Таблица 4 – Динамика цен на рынке вторичного жилья за 1 м2
в г. Лесосибирске, руб.
Год
Квартал, цена за 1м2


I
II
III
IV

2000
3000
3000
3200
3300

2001
3400
3500
3800
3800

2002
4000
4500
5200
5200

2003
5300
5800
6000
6000

2004
6200
7000
7300
7400

2005
7500
8500
9800
10000

2006
12000
14000
15000
15000

2007
16000
20000
21000
23000

2008
24000
28000
30000
30000

2009
30000





4.2 Расчет основных показателей динамики
Анализ построенного ряда динамики начнем с расчета основных показателей динамики, характеризующих интенсивность изменения значений уровней ряда во времени. В качестве значений показателей цены за 1 м2 возьмем средний показатель цены за четыре квартала года.
Таблица 5 – Расчет основных показателей динамики
Наименование показателя
Год


2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009

Абсолютный прирост
с переменной базой
-
500
1100
1050
1200
1975
5050
6000
8000
2000


с постоянной базой
-
500
1600
2650
3850
5825
10875
16875
24875
26875

Коэффициент роста
с переменной базой
-
1,160
1,303
1,222
1,208
1,283
1,564
1,429
1,400
1,071


с постоянной базой
-
1,16
1,51
1,85
2,23
2,86
4,48
6,4
8,96
9,6

Темп роста, %
с переменной базой
-
116,0
130,3
122,2
120,8
128,3
156,4
142,9
140,0
107,1


с постоянной базой
-
116,0
151,2
184,8
223,2
286,4
448,0
640,0
896,0
960,0

Темп прироста, %
с переменной базой
-
16,0
30,3
22,2
20,8
28,3
56,4
42,9
40,0
7,1


с постоянной базой
-
16,0
51,2
84,8
123,2
186,4
348,0
540,0
796,0
860,0

4.3 Выявление общей тенденции изменения динамического ряда
Изучая рассчитанные показатели динамики и анализируя графическое изображение ряда (рис. 1), приходим к выводу, что в качестве уравнения, определяющего динамику развития рассматриваемого явления, выбрать параболу третьего порядка.


Рисунок 1 – Цена на рынке вторичного жилья за 1 м2

4.4 Построение экономической трендовой модели
Вычислительный процесс нахождения параметров уравнения трендовой модели был проведен с помощью табличного процессора Microsoft Excel (рис. 2). В результате уравнение трендовой модели приняло вид:
HYPER13 EMBED Equation.3 HYPER14HYPER15.
Значение коэффициента аппроксимации R2 = 0,99 приближается к единице, что указывает на адекватность построенной трендовой модели.

Рисунок 2 – Построение трендовой модели в Microsoft Excel

Рисунок 3 –Трендовая модель экономического ряда динамики
4.5 Прогнозирование показателей экономического ряда динамики
Используя уравнение трендовой модели, было выполнено прогнозирование значений уровней ряда экономической динамики за пределами анализируемого периода (табл. 6). Результаты округлены с точностью тысяч.
Таблица 6 – Прогноз цен на рынке вторичного жилья за 1 м2
в г. Лесосибирске, руб.
Год
Квартал, цена за 1м2


I
II
III
IV

2009
30000
35000
38000
41000

2010
44000
47000
51000
54000

2011
58000
62000
66000
70000

2012
75000
80000
85500
90000

2013
95000
100000
106500
112500


Стоит отметить, что проведенное прогнозирование основывается на предположении, что найденная закономерность развития внутри динамического ряда сохраняется и вне этого ряда. Иными словами, экономические условия и других факторы, влияющие на цены на рынке недвижимости в городе, будут стабильны и в будущем.
Таким образом, согласно проведенному исследованию, цены на рынке недвижимости в нашем городе будут с каждым годом увеличиваться. В нашем маленьком городе рост цен абсолютно не обоснован объективными причинами, рост цен вызван искусственным путем.

Заключение
Любая наука, изучающая тот или иное явление, изучает его в процессе развития и изменения во времени. Для маркетингового анализа экономического явления, его развития статистические исследования необходимо проводить периодически, накапливая и анализируя информацию за определенные интервалы времени. Как изменяется уровень оплаты труда, курс валюты, рыночные цены? Для ответа на эти вопросы необходимо использовать систему методов экономической статистики, предназначенных для изучения динамики цен.
В нашем маркетинговом исследовании мы применили метод аналитического выравнивания экономических рядов динамики на примере изменения цен на рынке вторичного жилья в г. Лесосибирске. В работе были пройдены все этапы маркетингового исследования, выявлена основная тенденция развития динамического ряда цен.
В результате исследования была построена экономическая трендовая модель, с помощью которой проведено прогнозирование дальнейшего изменения цен на рынке вторичного жилья за 1 м2 для периодов, в отношении которых нет исходных данных. Так согласно прогнозу на 2013 цена за 1м2 жилплощади составит около 100000 рублей, что в 3-3,5 раза больше, чем сейчас. Поэтому, очень выгодно вкладывать деньги в недвижимость, несмотря на существующий банковский процент.


Литература
Гусаров В. М. Экономическая статистика: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 463 с.
Елисеева И. И., Юзбашев М. М. Общая теория экономической статистики: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. – 4-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 480 с.
Ефимова М. Р., Ганченко О. И., Петрова Е. В. Практикум по общей теории статистики: Учеб. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 280 с.
Филимонов В.С., Гуртовник Е.А. Практикум по статистике: Учеб. пособие. – М.: Финансы и статистика, 1987. – 128 с.
Экономическая статистика: Учеб. для студ. учреждений сред. проф. образования/ В.С. Митяхин, Т.А. Дуброва, В.Г. Минашкин и др.; Под ред. В.С. Мхитаряна. – 2-е изд. – М.: Издательский центр «Академия»: Мастерство, 2002. – 272 с.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]








HYPER13PAGE HYPER15




HYPER13PAGE HYPER1418HYPER15






Root EntryEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation NativeEquation Native

Приложенные файлы

  • doc file8
    Размер файла: 219 kB Загрузок: 1

Добавить комментарий