Комплект оценочных средств для промежуточной аттестации по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ, НАУКИ И МОЛОДЕЖНОЙ ПОЛИТИКИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
«КРАСНОДАРСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ»





Комплект оценочных средств
для текущего контроля и промежуточной аттестации в форме дифференцированного зачета по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»
в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»












Краснодар, 2016.
СОГЛАСОВАНО УМО «Экономических дисциплин»
протокол №___ от « __» _________2016г.
Председатель УМО:
____________________Л.П. Александрова


УТВЕРЖДАЮ
Заместитель директора по УР
_________/Яковенко И.А./

«___»__________2016 г.


Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации в форме дифференцированного зачета по междисциплинарному курсу МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества», разработан на основе ФГОС СПО по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения (приказ Минобрнауки России №486 от 12 мая 2014 г. зарегистрирован в Минюст России № 32885 от 27 июня 2014 г.), рабочей программы по профессиональному модулю ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества» (утв. зам. директора по УР Яковенко И.А.), Положения о текущем контроле знаний и промежуточной аттестации студентов ГБПОУ КК КАСТ.

Разработчик:
ГБПОУ КК КАСТ
Преподаватель отделения «Экономика и право»
Е.А. Черкалин

(место работы)
(занимаемая должность)
(инициалы, фамилия)








Рецензенты:
НОУ СПО СКТ «Знание»
Преподаватель экономических дисциплин
Л.С. Струсь

(место работы)
(занимаемая должность)
(инициалы, фамилия)


ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина»
Доцент
А.А. Адаменко

(место работы)
(занимаемая должность)
(инициалы, фамилия)





I. Паспорт комплекта оценочных средств

1.1. Область применения комплекта оценочных средств
Комплект оценочных средств предназначен для оценки результатов освоения междисциплинарного курса МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»
1.2. Сводные данные об объектах оценивания, показателях оценки, типах заданий, формах аттестации.

Результаты освоения
(объекты оценивания)

Основные показатели оценки результата и их критерии
Тип задания;
№ задания

Форма аттестации
(в соответствии с учебным планом)

У.1 Умение оформлять договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки
Заполнение документов, необходимых при проведении оценки
Практическое
№ № 20,24
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

У.2 Умение собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах
Правильный выбор необходимой и достаточной информации по объекту оценки и объектам аналогам
Теоретическое № 8-11
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

У.3 Умение производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества
Правильность и точность выполненных расчетов на основе примененных методик и подходов к оценке недвижимости
Практическое
№ № 1-3, 9-19, 22-23, 25-30
Теоретическое № 14-42
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.6 Знание подходов и методов, применяемых к оценке недвижимого имущества




У.4 Умение обобщать результаты, полученные подходами, и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки
Правильность выбора метода согласования результатов оценки.
Правильность согласования результатов оценки.
Обоснованность заключения об итоговой величине стоимости.
Практическое
№ 8
Теоретическое № 43-44
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

У.5 Умение подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику
Составление отчета об оценке и своевременность сдачи его заказчику
Теоретическое № 5
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

У.6 Умение определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки
Правильность применения сборников стоимости при определении стоимости воспроизводства.
Точность в определении износа объекта оценки.
Практическое
№ 4-7, 21
Теоретическое № 35-41
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

У.7 Умение руководствоваться при оценке недвижимости Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и стандартами оценки
Правильность применения в процессе оценки требований законодательных, нормативных и иных документов, регулирующих процесс проведения оценки
Теоретическое № 1-2

Дифференцированный зачет по МДК 04.01


З.1 Знание механизма регулирования оценочной деятельности




З.2 Знание признаков, классификации недвижимости, а также видов стоимости применительно к оценке недвижимого имущества
Грамотность в определении признаков, классификации недвижимости и видов стоимости
Теоретическое № 4, 45
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.3 Знание прав собственности на недвижимость
Точность в определении собственника объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством
Теоретическое № 46
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.4 Знание принципов оценки недвижимости, факторов, влияющих на ее стоимость
Владение принципами оценки и факторами влияющими на стоимость оценки при определении стоимости объектов недвижимости
Теоретическое № 5, 6, 13.
Практическое
№ № 30
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.5 Знание рынков недвижимого имущества, их классификации, структуры, особенностей рынков земли
Определение особенностей рынков недвижимости и их классификации
Теоретическое № 5, 47
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.7 Знание типологии объектов оценки
Определение типологии объектов оценки
Теоретическое № 3
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.8 Знание проектно-сметного дела
Определение проекта, состава сметной документации. Применение при расчетах расчетов, индексов и иных показателей для составления смет и расчетов
Теоретическое № 49-60
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.9 Знание показателей инвестиционной привлекательности объектов оценки
Правильность применения показателей инвестиционной привлекательности
Теоретическое № 21-22
Дифференцированный зачет по МДК 04.01

З.10 Знание прав и обязанностей оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков
Содержание прав и обязанностей оценщика. Функции и назначение саморегулируемых организаций оценщиков
Теоретическое № 2, 48
Дифференцированный зачет по МДК 04.01


2. Комплект оценочных средств

2.1. Задания для проведения дифференцированного зачета

ЗАДАНИЯ (теоретические) для проведения дифференцированного зачета№ № 1-60

Тексты заданий:
Понятие оценки. Оценочная деятельность как объект правового регулирования.
Права и обязанности оценщика.
Понятие недвижимости. Виды недвижимости применительно к ее оценке.
Стоимость недвижимости и ее основные виды.
Принципы оценки недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Требования к отчету об оценке стоимости недвижимости.
Документы, устанавливающие качественные, количественные и правовые характеристики.
Описание объекта оценки.
Основные характеристики земельного участка.
Описание улучшений объекта оценки.
Анализ рынка объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования.
Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости.
Метод капитализации.
Определение ставки капитализации.
Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Расчет премий за риски.
Метод расчета ставки капитализации методом рыночной экстракции.
Метод расчета ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа.
Традиционный метод ипотечно-инвестиционного анализа.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Расчет стоимости реверсии.
Определение ставки дисконтирования.
Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости.
Метод сравнения продаж.
Расчет и внесение поправок методом парных продаж.
Расчет и внесение поправок экспертным методом.
Расчет и внесение поправок статистическим методом.
Расчет и внесение поправок стоимостным методом.
Метод валовой ренты.
Общая характеристика затратного подхода.
Алгоритм затратного подхода.
Характеристика методов расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования.
Определение износа объекта недвижимости.
Расчет износа методом срока жизни.
Расчет износа методом разбиения на виды износа.
Нормативный метод расчета износа.
Основная характеристика методов оценки земельных участков.
Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
Метод анализа иерархий.
Признаки и классификация объектов недвижимости.
Право собственности на недвижимое имущество.
Рынки недвижимости и их классификация.
Саморегулируемые организации оценщиков.
Определение проекта и его разновидности.
Понятие единой модульной системы.
Организация проектирования и его основные этапы.
Состав проекта.
Организация строительных работ.
Материалы, используемые в строительстве.
Основные конструктивные элементы зданий и сооружений.
Основные элементы сметной документации.
Виды сметной документации и ее содержание.
Локальные и объектовые сметы и сметные расчеты.
Способы определения стоимости строительства.
Особенности ценообразования в строительстве.

ЗАДАНИЯ (практические) для проведения дифференцированного зачета № № 1-30
Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные:
- безрисковая ставка (rf) – 7,0 %;
- премия за риск вложения в недвижимость (р1) – 2,5 %;
- премия за риск низкой ликвидности (р2) – 3,0 %;
- премия за риск инвестиционного менеджмента (р3) – 2.0 %;
- доля снижения стоимости недвижимости через n лет (dep)– 80 %;
- норма возврата рассчитанная методом Хоскольда (r1) – 2,5 %.
2. Рассчитайте ставку доходности собственного капитала на основании следующих данных:
- безрисковая ставка (rf) – 7,5 %;
- премия за риск вложения в недвижимость (р1) – 2,8 %;
- премия за риск низкой ликвидности (р2) – 3,2 %;
- премия за риск инвестиционного менеджмента (р3) – 2,4 %.
Рассчитайте:
- ставку капитализации по каждому объекту;
- среднюю ставку капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки) на основании данных таблицы.

Показатель

Объект


№1
№2
№3
№4

Цена продажи объекта, руб.
2200000
1900000
1500000
1750000

Чистый операционный доход объекта, руб.
400000
300000
250000
300000

Ставка капитализации





Среднее значение
ставки капитализации









Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 м2, здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни - 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составят 350 долл. / м2.
Изменение схемы районной планировки привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого жилого объекта. Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании составил среднем 75 руб. за 1 м2 общей площади жилья по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь жилья в оцениваемом здании составляет 1000 м2, на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для здания равен 0,25. определить вид износа и его величину.
Определите эффективный возраст здания, если известны следующие сведения: год постройки - 1970, срок жизни равен 150 годам, в прошлом году был осуществлен капитальный ремонт крыши, заменены дверные и оконные блоки, осуществлен ремонт всех помещений (побелка, окраска и т.п.). Удельный вес отремонтированных конструкций составляет 25% от всей восстановительной стоимости зданий.
Оцените эффективный возраст здания при следующих данных: срок экономической жизни - 150 лет, стоимость продажи 75000 рублей, при этом земельный участок оценен в 100000 рублей. Покупка здания была осуществлена месяц назад, индекс роста цен - 1,1. Стоимость восстановления определена в 90000 рублей.
Необходимо определить согласованную стоимость объекта на основании сведений, представленных в таблице.
№ п/п
Критерий
Согласования
Доходный
Сравни-тельный
Затратный

1
Степень соответствия




1.1
задаче оценки
30
40
30

1.2
цели оценки
30
40
30

1.3
функциональному назначению объекта оценки
30
30
40

1.4
оцениваемым правам
30
35
35

2
Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов
50
30
20

3
Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки
20
50
30

4
Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах
50
30
20

5
Удельный вес
экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов
50
30
20

Средний ранг, баллы




Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед




Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.
2 500 000
1 900 000
2 350 000

Согласованная рыночная стоимость, руб.




В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20 000 долл. в год. В конце восьмого года объект будет продан за 150 000 долл. Какова текущая стоимость объекта, если годовая рыночная ставка процента равна 14.
Объект недвижимости приносит ЧОД 25000 долл. за год. Определить возможную сумму продажи через 10 лет, исходя из среднегодового темпа роста цен в 2,3% и ставки капитализации, равной 15%.
Чистый операционный доход составляет 850120 руб., ставка капитализации – 8,5%. Рассчитайте стоимость объекта недвижимого имущества.
Стоимость здания с торговой площадкой, рассчитанная затратным методом (Сзд), составляет на дату оценки 4400 тыс. руб. Чистый доход торгового комплекса (До) в год оценки определен в сумме 1150 тыс. руб. Оставшийся срок экономической жизни здания с торговой площадкой составляет 40 лет. Ставка дохода на инвестиции (на капитал) - ставка дисконта (СД) равна 18%.
Определите стоимость объекта недвижимости, используя формулу Ринга.
Определите стоимость объекта недвижимости техникой остатка для заемного капитала, если для его приобретения было потрачено 250000 долл. собственных средств, величина ЧОД за год составила 120000 долл. Коэффициент капитализации собственного капитала -10%, ипотечная постоянная - 0,129.
Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, площадь объекта 750 м2, предполагается, что стоимость аренды 1 м2 будет 50 долл., а ВРМ для зданий такого типа равен 7.
Рассчитайте потенциальный валовой доход (ПВД), действительный валовой доход (ДВД), денежный поток (для недвижимости используют ЧОД) на основании данных таблицы.
№ п/п
Показатели
Значение показателя





1
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
652

2
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
11700

3
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь)
0,05

4
Операционные расходы


4.1.
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год

4.2.
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
167,2

4.3.
Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год
161,3

4.4.
Земельная арендная плата, тыс. руб. в год
265,7

4.5.
Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год
255,1

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:
Ц Центр = 25000 р./м2
Ц Славянская = 15000 р./м2
Ц 1 Мая = 19500 р./м2
Рассчитайте величину поправки на местоположение на основании данных, представленных в таблице.

Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги



1
2
3

Местоположение

Центр,
ул. Красная
Центр, ул. Кирова
ул. Славянская
ул. 1 Мая

Поправка на местоположение, %





Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-40 % в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.
На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 25 % в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги



1
2
3
4
5

Время продажи

Апрель 2016г.
Январь 2015г.
Апрель 2016г.
Октябрь 2015г.
Апрель 2015г.
Апрель 2016г.

Поправка на время продажи







Стоимость здания 22400 тыс. долл.; чистый доход торгового комплекса в год оценки определен в сумме 1961 тыс. долл. Ставка дохода на инвестиции (на капитал) - ставка дисконта (СД) равна 18%. Срок существования данного объекта недвижимости согласно плану развития микрорайона равен 10 лет. Определите стоимость объекта недвижимости с учетом допущения Инвуда.
Необходимо определить средний валовой рентный мультипликатор (мультипликатор валовой ренты), потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице.

Аналог
Цена продажи, руб.
ПВД, рублей в год
МВР

1

2

3


3 500 000

4 200 000

4 500 000


630000

750000

790000


5,56

5,60

5,67



На основании нижеприведенных данных составить договор на оценку и календарный график проведения оценки.
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью 105 м2, находящегося по адресу Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, ул.Ставропольская, 178. Полный собственник объекта оценки – Истомин Петр Алексеевич: паспортные данные 11 03 145874, выдан 17.06. 2012 года ОУФМС России по Краснодарскому краю в Динском районе, Краснодарского края, зарегистрированного по адресу – Динской район, ст. Динская, ул. Полярная 45/85. Целью оценки данного объекта оценки явилась процедура купли-продажи объекта оценки.
Определите затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17 000 м2, стоимость строительства аналогичных зданий – 40 тыс. руб/м2, а в объекте оценки, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн руб.
Рассчитайте потенциальный валовой доход (ПВД), действительный валовой доход (ДВД), чистый операционный доход (ЧОД, NOI) на основании данных таблицы.
№ п/п
Показатели
Значение показателей

1
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
652

2
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
9550

3
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь),
0,075

4
Операционные расходы


4.1.
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год

4.2.
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
150,4

4.3.
Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год
177,3

4.4.
Земельная арендная плата, тыс. руб. в год
230,3

4.5.
Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год
190,5

Рассчитайте:
- ставку капитализации по каждому объекту;
- среднюю ставку капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки) на основании данных таблицы.

Показатель

Объект


№1
№2
№3
№4

Цена продажи объекта, руб.
2200000
1900000
1500000
1750000

Чистый операционный доход объекта, руб.
400000
300000
250000
300000

Ставка капитализации





Среднее значение
ставки капитализации








На основании ниже приведенных данных составить задание на оценку недвижимого имущества.
Определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости в виде жилого двухэтажного деревянного здания, общей площадью 1792 м2, находящегося по адресу Россия, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Псекупская, 128, корп. А. Собственник объекта оценки – ООО «Брайзер+» г. Краснодар. Директор – Дикарев Антон Николаевич. Реквизиты ОГРН 1052302492714, ИНН/КПП 2305022330/230501001. Адрес: 353290, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Псекупская, 128, корп. В. Цель оценки данного объекта оценки – снос объекта оценки из-за 100% физического износа.
Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости, если оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2016 года.
В деловом комплексе насчитывается 1 500 м2 офисных помещений, сдаваемых в аренду. Месячная ставка арендной платы обычно составляет 8 500 р. за 1 м2. Недогрузка сдаваемых в аренду помещений – 14 %. Управляющий получает 4 % действительного валового дохода. На ремонт здания ежегодно тратится 3 % действительного валового дохода. Юрист и бухгалтер получают по 125 000 р. в год каждый. Остальные операционные расходы составляют 10 % действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.
В здании склада общей площадью 10 000 м2 на момент оценки 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 300 р./ м2 в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода.
Какова величина:
А) потенциального валового дохода;
Б) действительного валового дохода;
В) чистого операционного дохода.
29. В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20 000 долл. в год. В конце восьмого года объект будет продан за 150 000 долл. Какова текущая стоимость объекта, если годовая рыночная ставка процента равна 14.
30. Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
31. На основании данных таблицы провести анализ НЭИ.

Вариант 1.
Торговый объект
Вариант 2.
Офисный центр

Строительные расходы
500 тыс.
700 тыс.

Потенциальный чистый операционный доход

100 тыс.

160 тыс.

Коэффициент капитализации для зданий
0,12
0,12

Доход от строений
–60 тыс.
– 84 тыс.

Доход от земли
40 тыс.
76 тыс.

Коэффициент капитализации для земли
0,1
0,1

Остаточная стоимость земли
400 тыс.
760 тыс.


Условия выполнения задания
1. Место (время) выполнения задания в учебной аудитории во время проведения дифференцированного зачета.
2. Максимальное время выполнения задания: 30 мин.
3. Вы можете воспользоваться калькулятором.








HYPER13PAGE HYPER15





HYPER13PAGE HYPER1416HYPER15




Заголовок 1 Заголовок 2 Заголовок 3HYPER15Основной шрифт абзаца

Приложенные файлы

  • doc koszio
    КОС МДК 04.01
    Размер файла: 198 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий