Учебное пособие по МДК.04.01 Техническая эксплуатация зданий и сооружений

МИНОБРНАУКИ Челябинской области
государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования
(среднее специальное учебное заведение)
«Южноуральский энергетический техникум»
ГБОУ СПО (ССУЗ) ЮЭТ







Конспект лекций

ПМ 04 Организация видов работ при эксплуатации и реконструкции строительных объектов
МДК.04.01 Эксплуатация зданий
Тема 1.1 Техническая эксплуатация зданий и сооружений

для специальности: 270802 Строительство и эксплуатация зданий и сооружений




Южноуральск
2015

Одобрено Методическим советом ЮЭТ
Протокол №1 от «30»августа 2015г.





Рецензенты:

1. Орлов В.Н. - Заместитель директора МКУ "Управление строительства и архитектуры ЮГО" г. Южно-Уральска
2.Чапаев Д.Н. - директор МКУ "Управление ЖКХ ЮГО" г. Южно-Уральска














Конспект предназначен для обучения студентов 4 курса специальности СПО 270802 Строительство и эксплуатация зданий и сооружений МДК 04.01 «Эксплуатация зданий», тема 1.1. Техническая эксплуатация зданий
Введение
Вопрос 1. Жилищный фонд
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности.
По видам собственности жилищный фонд подразделяют:
а) частный жилищный фонд
Частные лица
Юридические лица
б) государственный жилищный фонд
Ведомственный
Находящийся в собственности субъектов РФ
Вневедомственный
в) муниципальный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности города, района.
Для оценки состояния жилищного фонда используются различные технико-экономические показатели (ТЭП):
Количество строений
Размер общей площади жилых помещений
Размер жилой площади
Этажность жилых домов
Благоустройство жилого фонда и т.д.
В зависимости от материала стен и перекрытий жилищные строения подразделяются на 6 групп основных фондов.
В зависимости от оснащенности жилых домов элементами благоустройства и от их комбинации жилищный фонд делится на 4-6 групп по благоустройству:
1 гр. – все благоустройство
6 гр. – только электроосвещение
Инвентаризацию жилого фонда проводят бюро технической инвентаризации (БТИ). Правилами предусмотрено, что инвентаризацию проводят 1 раз в 5 лет, а текущую инвентаризацию – ежегодно. Состояние строений определяют техники учетно-технического сектора путем обмера строения в натуре и обследования их на месте.
После выявления технического состояния строений определяют их стоимость.
Различают следующие виды оценки основных фондов:
Первоначальная (вся сумма затрат на строительство и ввод в эксплуатацию)
Восстановительная (с учетом затрат на ремонт)
Действительная (стоимость в данный момент времени).

Вопрос 2. Оценка недвижимости
Недвижимость – это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; или это объекты громадной стоимости (здания, в том числе производственные и жилые).
Таблица 1 - Примерная стоимость квартир

Сумма, тыс.руб.

Показатели
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010


2х комн-ая «Хрущевка»
380
390-420
550
910
980-1,15
0,78
0,8-0,9


2х комн-ая «Сталинская застройка»
360-380
400-430
600
970
1,1-1,3
0,85
0,9-0,95


2х комн-ая «Ленинградский проект»
390-450
500-550
700-800
1,75
1,2-1,4
1,0
0,9-1,0


Вопрос 3. Документы по новому жилищному строительству, эксплуатация жилых и общественных зданий

К основным документам по новому жилищному строительству, эксплуатации жилых и общественных зданий относятся:
Постановление от 2го августа 1999 года № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения». ( С изменением и дополнением в редакции от 1.07.2003).
Структура платежей граждан включает плату:
1. За содержание и технический ремонт жилого фонда
2.За капитальный ремонт жилого фонда и за наем жилья (для нанимателей жилья).
Кроме того, граждане проживающие в домах, оплачивают коммунальные услуги.
Постановление от 17 ноября 2001 года №797 «О подпрограмме реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РФ» Федеральной целевой программы «Жилища на 2002-2010гг».
Постановление от 1го июля 2002 года №490 «О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования ЖКХ» (о 100% оплате ком услуг и персонифинировании социальных счетов).
Закон РФ «О приватизации жилого фонда в РФ» (в ред. от 29.06.2004г).
Постановление от 27 сентября 2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Кроме того, используют строительные нормы и правила (СНиП), а также ведомственные строительные нормы и правила (ВСН).


Таблица 2 - Краткое содержание отдельных СНиП и ВСН
Обозначение
Наименование

ВСН 58-88(р)
Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и тех обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения

ВСН 61-89
Реконструкция и кап ремонт жилых домов

ВСН 57-88(р)
Положение по техническому обследованию жилых домов

ВСН 48-86(р)
Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования кап ремонта

ВСН 53-86 (р)
Правила оценки физического износа жилых зданий

СНиП 3.01.04.-87
Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов.





«Жилищная политика новых форм собственности»


Вопрос 1. Программа «Жилище 2002-2010гг»

Программа «Жилище 2002-2010гг» принята в 1993 году и включает проведение нескольких этапов.
Первый этап реализации программы «Жилище 2002-2010гг» позволил начать поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, которая предусматривает снижение дотаций бюджета в ЖКХ.
Не удалось на первом этапе преодолеть снижение инвестиционной деятельности. Осуществлялось беспорядочное строительство с отступлениями от норм, и в то же время не снизилась острота жилищной проблемы.
Главные задачи 1го этапа:
Усиление социальной защиты малоимущих групп населения
Улучшение обеспечения жильем военнослужащих
Развитие доступных для населения систем долгосрочного кредитования
Снижение затрат населения при строительстве и эксплуатации жилья и расходов на ЖКХ
Развитие частной собственности на жилые помещения, здания в целом и иную недвижимость в жилищной сфере.

С 1993 по 1995 г для реализации Программы приняты и введены в действия свыше 50 законов и правовых документов, среди которых Закон «О приватизации жилого фонда в РФ», Гражданский Кодекс «О товариществах собственников жилья» и др.
Одна из основных задач при проведении жилищной реформы – это привлечение жителей к управлению и проведению мероприятий по сохранности зданий, а именно – создание кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
В 2000 г. оплачивали не более 15 % стоимости затрат на содержание жилья и коммунальных услуг (фактические затраты).
В 2004 г. – оплата составляет 100 % (при этом регионы сами устанавливают процент оплаты исходя из возможностей своего бюджета).
Максимальная доля расходов семьи на оплату ЖКХ не должна превышать 30 % от совокупного дохода семьи, если она превышает, то семья должна получать дотацию на свой личный счет, для оплаты коммунальных услуг.
Вопрос 2. Форма собственности использования жилья

Таблица 3 - Изменение доли жилья по формам собственности
Форма собственности
1995 год
20 ___г
(самостоят-но найти)


Общая площадь, млн м2
Доля в общей площади,%
Общая площадь, млн м2
Доля в общей площади,%

Частный жилой фонд
1372,2
50,3



Государственный (ведомственный)
349,6
13,4



Муниципальный
732,4
28,1



Коллективный
211,4
8,1



Общественный
2,6
0,1




Направления программы «ЖИЛИЩЕ»

- Развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;
- Создание системы по ипотечному кредитованию для населения на федеральном уровне;
- Совершенствование системы субсидирования для малоимущих граждан и др.
Программой «Жилище», принятой еще в 1993 году, предусматривается разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда, переход на договорные отношения заказчиков и подрядчиков, внедрение конкурсного отбора подрядных организаций.
Функции контроля за соблюдением нормативных требований при эксплуатации жилищного фонда, соблюдением договорных отношений заказчиков и подрядчиков, проведения конкурсов возлагаются на территориальные органы Государственной жилищной инспекции РФ.
Ликвидируя монополизм жилищно - эксплуатационных организаций, нужно создать рынок подрядных организаций различных форм собственности (обязательное условие -наличие лицензии на право выполнения определенного вида ремонтно - строительных работ).
Одна из основных задач при проведении жилищной реформы - это привлечение жителей к управлению и проведению мероприятий по сохранности зданий.
В соответствии со статьей 5 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12. 1992 г. № 4218-1 (с изменениями и дополнениями) «Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют правоучаствовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций». Этими объединениями могут быть кондоминиумы и товарищества собственников жилья.
В Законе РФ принятом в 1996 «О товариществах собственников жилья» написано:
товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме.
Создание товарищества не может преследовать цель извлечение прибыли. Все доходы полученные от использования недвижимости и земли, направляются на улучшение условий проживания граждан дома или группы домов, развитие социальной инфраструктуры, проведение необходимых ремонтов, благоустройство территории и др.
Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, а также иные объекты недвижимости.
В соответствии с Законом в состав кондоминиума могут входить одно или несколько зданий с прилегающими земельными участками: общее имущество, - часть комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям и находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (лестничные клетки, лифты, земельные участки, подвалы и т.д., т.е. все, что находится за пределами жилых квартир).
Расходы на содержание и ремонт и эксплуатацию общего имущества распределяются между собственниками пропорционально площади жилых квартир, находящихся в собственности.
Что касается доли земельного участка, приходящейся на каждого домовладельца, то она также устанавливается пропорционально площади помещений.
Права собственников на недвижимое имущество, а также любые сделки в кондоминиуме подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежит и сам кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества.
Прежде всего в Бюро технической инвентаризации местного органа власти оформляется паспорт домовладения.
Собственник помещений в кондоминиуме (домовладелец) обязан обеспечить содержание и ремонт занимаемых помещений, а также оплачивать весь комплекс затрат на коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, энергоснабжения как принадлежащих ему помещений, так и общего имущества.
Организация эксплуатации достаточно сложный технологический процесс, требующий профессиональных знаний, поэтому важным вопросом в кондоминиуме является выбор способа управления.
Вариантов управления кондоминиумом несколько:
1. При незначительных размерах зданий и небольшом количестве домовладельцев управление домом может осуществляться самими жителями;
2. Домовладельцы могут передать функции управления физическому лицу или частной организации на условиях найма;
3. Домовладельцы могут заключить договор и передать функции по управлению -муниципальным специализированным организациям.
Выбор способа управления проводится на общем собрании домовладельцев.
Причем инициатива может исходить как от любого числа домовладельцев, так и застройщика или организатора, в ведении которого находится здание, а также органа местной власти.
Во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья. Все вопросы, связанные с выбором формы управления кондоминиумов, принятие Устава, улучшения условий проживания, социальные вопросы и т.д.решаются на общем собрании домовладельцев. Члены товарищества заранее извещаются о проведении собрания по повестке. Решение принимается большинством голосов присутствующих.
Техническое обслуживание зданий и инженерных систем в кондоминиуме могут выполнять по договору, как юридические лица (организации) так и физические лица имеющие лицензию на право выполнения этих работ. Договоры заключаются с управляющим. Отдельные виды работ могут выполняться самими членами товарищества.
Органами управления товариществом является общее собрание членов товарищества и правления. Правление возглавляется председателем, который действует и подписывает документы от имени товарищества, утверждает режим и порядок работы обслуживающего персонала. Для контроля финансово - хозяйственной деятельности товарищества на общем собрании избирается ревизионная комиссия, подготавливающая заключения по исполнению бюджета.
Для решения вопросов развития кондоминиума товарищество и домовладельцы имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие помещения.

Термины и определения

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, использования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.

Домовладелец – собственник помещения в комплексе недвижимого имущества.
Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включая земельный участок в установленных границах, и расположенное на нем жилое здание, а также иные объекты недвижимости.
Общее имущество – части (в кондоминиуме) комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в общей долевой собственности домовладельцев.

Расходы на содержание, ремонт, эксплуатацию общего имущества распределяется между собственниками пропорционально площади жилых квартир, находящихся в собственности.

Некоторые вопросы, возникающие в ходе реформы:

Оплатить услуги ТСЖ
Отсутствие денег не позволяет мне вступить в ТСЖ. Кроме того, не доверяю организаторам – взяли деньги на профилактику домофона и не отчитались. Как защитить свои права?
Действительно, членство в ТСЖ является добровольным, и собственник жилья вправе по своему усмотрению вступить либо выйти из товарищества (ст. 143 Жилищного кодекса РФ).
Принудительно сделать вас членом ТСЖ нельзя, так как для вступления в товарищество необходимо подать соответствующее заявление.
Товарищество в качестве одного из направлений своей деятельности вправе заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества (подп. 1 п. 1 ст. 152 ЖК РФ). Поскольку установка домофона относится к обслуживанию и эксплуатации недвижимого имущества, следовательно, действия товарищества по его установке соответствуют уставным целям.
Если гражданин, собственник жилья, не состоит в ТСЖ, то на него в любом случае распределяется часть расходов товарищества но благоустройству. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяются долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Собственник обязан нести расходы, которые возникают при содержании общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально своей доле в общей собственности (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). При этом не стоит забывать о целесообразности тех или иных расходов общества, так как эти расходы не должны противоречить целям создания ТСЖ. Последнее в случае проведения работ обязано представить жильцу документы, подтверждающие факт их проведения, факт оплаты работ, а также сумму, которую должен уплатить собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ.



«Организационная структура
эксплуатационных и ремонтных служб»

Вопрос 1. Задачи технической эксплуатации жилищного фонда

Управление жилищным фондом :
- организация эксплуатации;
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
- все виды работы с нанимателями и арендодателями.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания:
- техническое обслуживание (содержание), включается диспетчерская и аварийная;
- осмотры;
- подготовка к сезонной эксплуатации;
- текущий ремонт;
- капитальный ремонт.

3) Санитарное содержание:
- уборка мест общего пользования;
- уборка придомовой территории;
- уход за зелеными насаждениями.

Целью технической эксплуатации зданий – это достижение эффективного и безотказного их функционирования.
К главным показателям деятельности ремонтных и эксплуатационных служб относятся:
- объем планового предупредительного ремонта
- объемы и сроки подготовки зданий к сезонной эксплуатации
- предельные сроки на исправление возникших неисправностей
- затраты труда
- расходы материалов и денежных средств
- продолжительность ремонта.


Вопрос 2. Структуры управления

Управление – процесс, посредством которого обеспечивается упорядочение и функционирование управляемого объекта.
Управление производством – целенаправленное воздействие на отношения между людьми в производстве, обеспечивающее согласованность действий структурных подразделений.
Управление производством включает:
Получение и обработку информации
Принятие на основе поставленных целей и данных информации конкретных плановых и других управленческих решений
Организацию их выполнения
Контроль за его ходом
Учет работ.

Существует 2 вида управления коллективами в жилищной эксплуатационной деятельности:
централизованный (обладает высшей эффективностью за счет активного распределения трудовых ресурсов на объектах);
децентрализованный – в аварийных службах (когда ресурсы не дефицитны и диспетчер, после полученной заявки об аварии высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы).
При создании таких организаций обычно соблюдается принцип иерархического построения системы управления:
1 тип – непосредственное управление – когда руководитель отдает распоряжение непосредственно каждому исполнителю
2 тип – линейная структура – при которой все функции управления сосредоточенны у руководителя, что обеспечивает простоту и экономичность управления, уменьшает возможность противоречивых и не увязанных заданий.


13 EMBED CorelDRAW.Graphic.13 1415


Рисунок 1 – линейная структура управления

Управленческое звено


13 EMBED CorelDRAW.Graphic.13 1415

Рисунок 2 – Линейная структура управления

3 тип – функциональная структура – при которой общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделения, специализирующимся на выполнение одной из них (эксплуат лифтов, эксплуат инженерно – технич систем)
Управленческое звено
13 EMBED CorelDRAW.Graphic.13 1415

Рисунок 3 – линейная структура управления


4 тип – линейно – функциональная при которой в помощь линейным руководителям создаются функциональные подразделения (службы – отделы, сектора, бюро) для изучения дел и подготовки решений


Управленческое звено
13 EMBED CorelDRAW.Graphic.13 1415

Рисунок 4 – линейно – функциональная структура управления


13 SHAPE \* MERGEFORMAT 1415

Рисунок 5 - Схема работы управляющей компании


Управление доходами и расходами управляющей компании


ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ) утверждаются органом местного самоуправления в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Плата за коммунальные услуги устанавливается с учетом их фактического потребления (при наличии приборов учета) либо среднестатистических нормативов потребления.
Для нанимателей и собственников, проживающих в многоквартирных домах, в том числе домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов и товариществ собственников жилья, плата за жилищные услуги включает в свой состав: плату за выполнение обязательного перечня работ по обслуживанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества многоквартирного дома, включая сбор и вывоз бытовых отходов, и обслуживание лифтового хозяйства. Наниматели, кроме того, вносят плату за найм жилья. Собственники жилья уплачивают установленные законом налоги, в том числе при сдачи его в наем или аренду.
Плата за коммунальные услуги включает платежи за обеспечение потребителей холодной и горячей водой, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение и др. виды коммунальных услуг в соответствии с благоустройством жилища.
Собственники индивидуальных жилых домов оплачивают коммунальные услуги, а также сбор или вывоз бытовых отходов и другие работы и услуги в соответствии с договором.
Жилищно-коммунальные услуги предоставляются на основании договора между потребителем и исполнителем, оформляемого по принятой органом местного самоуправления форме.
Договор, содержащий условия пользования жилищем, содержания и ремонта жилых домов и придомовой территории, а также об обеспечении потребителя коммунальными услугами относится к смешанным договорам, содержащим элементы различных договоров, предусмотренных законодательством РФ.
Для потребителей, проживающих в принадлежащих им индивидуальных жилых домах, исполнителями могут являться:
- коммунальная, жилищная или специализированная организация, предоставляющая отдельные виды коммунальных услуг или работ по обслуживанию и ремонту жилища, вывозу бытовых отходов, уходу за зелеными насаждениями и других жилищно-коммунальных услуг;
- управляющая организация, обеспечивающая обслуживание и ремонт жилища, и предоставление необходимых коммунальных услуг.

Жилищная ремонтно-эксплуатационная (ремонтно-строительная) организация (далее – жилищная организация) – организация любой формы собственности, организационно – правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющая обслуживание и ремонт ( текущий и капитальный) общего имущества многоквартирного дома, квартир или индивидуальных домов, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории.
Коммунальная организация -организация любой форм собственности, организационно – правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющая электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение (холодное и горячее) и водоотведение (включая очистку сточных вод), озеленение, благоустройство и санитарно – гигиеническую очистку придомовых территорий, а также обслуживающая объекты коммунальной инженерной инфраструктуры.
Управляющая организация – организация (лицо), уполномоченная собственником осуществлять управление использованием и облуживанием объектов недвижимости в жилой сфере и обеспечение потребителей необходимыми жилищно – коммунальными услугами надлежащего качества.
Специализированная организация – организация (лицо) осуществляющая ремонт и эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, систем вентиляций и кондиционирования, и другого внеквартирного инженерного оборудования, сбор и вызов бытовых отходов и другую деятельность.
Собственник жилищного фонда - организация (лицо) в собственности которой находится жилищный фонд (в том числе орган местного самоуправления или управомоченное им лицо).

СОДЕРЖАНИЕ ПЛАНА УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Управляющая компания выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна предоставить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.
План управления включает следующие основные разделы:
План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
Финансовый план (бюджет).
План материально - технического снабжения.
План маркетинга.
План управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.
Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьёзным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).
Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории составляются планы по проведению профилактических ремонтов, работ по кап. ремонту, перечень работ по благоустройству территории и т.д.
Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сpoком на один год. План утверждает собственник - местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.
В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.
Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов - на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала - вполне поддаются контролю.
Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания, для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.
Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается 'правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Информация о жилищно-коммунальных услугах своевременно и в полном объеме должна предоставляется потребителю исполнителем услуг и собственником жилищного фонда в договоре с управляющей компанией.
Собственник жилищного фонда обязан предоставить потребителю следующую информацию:
- перечень исполнителей по видам услуг, их адреса и контактные телефоны;
- телефоны и адреса аварийно-диспетчерских служб и территориального
подразделения государственной жилищной инспекции.
Эта информация размещается вблизи жилого дома (у входов в жилые дома), в месте, удобном для ознакомления потребителями.
1) наименование, режим работы (включая все подразделения, службы, отделы), телефоны и адреса. Исполнитель - индивидуальный предприниматель обязан предоставить потребителю информацию о своей государственной регистрации с указанием наименования зарегистрировавшего его органа;
2) перечень предоставляемых в обязательном порядке жилищных и коммунальных услуг, выполняемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты, и условия выполнения иных работ (услуг) показам
3) установленные для данного населенного пункта стандарты и нормативы предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения работ;
4) планируемые и фактически выполненные работы по обслуживанию конкретного жилого дома;
5) сроки и существо изменения условий предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг (например, дату, и время отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения)
б) размеры экономически обоснованных тарифов, а также тарифов, установленных для населения на каждый вид жилищных и коммунальных услуг (со ссылкой на соответствующий нормативно-правовой акт), порядок и форму оплаты, условия изменения оплаты (в том числе при нарушении исполнителем договорных и иных обязательств);
7) порядок предоставления субсидий и льгот на оплату жилищных и, коммунальных услуг, перечень категорий потребителей" имеющих право на получение льгот:



Таблица 4 – Учет оплаты жилищно-коммунальных услуг населением


п/п
Вид услуг
Экономически обоснованный тариф
Ставки оплаты населением
Уровень платежей населения, %

1
Техническое обслуживание жилья, руб/м2 в месяц




2
Наим, руб/м2 в месяц




3
Вывоз ТБО, руб/чел в месяц




4
Обслуживание лифтов, руб/чел в месяц




5
Отопление, руб/чел в месяц




6
Горячее водоснабжение, руб/чел в месяц




7
Водоснабжение, руб/чел в месяц




8
Канализация, руб/чел в месяц




9
Электроэнергия, руб/чел в месяц (по норм.)




10
Газоснабжение, руб/чел в месяц (по норм.)





Таблица 5 - Оплата жилья и коммунальных услуг в городе Южноуральске
Показатели
Ед.изм
2004
2005
2006
2007
2008
2009-10



кварт
общ
кварт
общ
кварт.
общ.
кварт
общ
кварт
общ
кварт
общ

1.Тех.обслуживание
м2
5,12
8,01
6,4
8,14

8,14

7,29
6,58

6,04
7,2

2.Найм (кап.ремонт)
м2
0,97
0,97
0,97










3.Вывоз ТБО
чел.
7,41
7,41
10,33
10,33

10,33
/

14,70/
16,43

18,59
18,59

4.Отопление
м2
4,54
4,54
10,31
10,31




14,16

22,0
29,85

5.ГВС
чел.
62,84
40,57
113-94
60,59

60,59/

72,25/
159,4

191,31
179,91

6.ХВС
чел.
37,55
31,45
7,61
53,04
(43,06)

53,04/

69,28/
78,25

92,67
52,59

7.Канализация КНС
чел.
44,03
23,66
6,83
34,3346,03
(50,93)



104,58/
85,1

98,75
36,31

8.Эл/энергия
чел.

46,08
1,04р.*90квт=93,6
46,03 чел (расчет)



79,13/чел (расчет)
1,92


113,61

9.Газоснабжение
чел.


19,92





27,19

38,3


10.Обсл.Лифта
чел.


3













Техническая эксплуатация и техническое обслуживание элементов зданий

Вопрос 1. Задачи технической эксплуатации.

Жилое здание, как и любое производственное изделие, в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей.
Техническая эксплуатация зданий (ТЭЗ) – комплекс мероприятий обеспечивающих функционирование здания по назначению.
Система ТЭЗ – совокупность средств, материалов, изделий предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила и взаимодействия, необходимые для эффективного использования.
Функционирование здания – непосредственное использование здания (объекта) по назначению, выполнение им заданных функций.
Использование здания не по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования зданий.
Задачи ТЭЗ – это комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течении нормативного срока.

Вопрос 2. Система технической эксплуатации жилых зданий

Система технической эксплуатации жилых зданий



Санитарное содержание


Система технического обслуживания и ремонта жилых зданий





Уборка общественных помещений


Уборка придомовой территории


Сбор мусора


Техническое обслуживание



Система ППР


Обеспечение
нормальных параметров
Наладка
Инженерного
оборудования
Тех. осмотр зданий





Плановые работы
Подготовка к сезонной эксплуатации
Аварийно- диспетчерское оборудование


Текущий ремонт






Кап. ремонт


плановый
Непредвиденный
выборочный
ремонт

модернизация








В процессе эксплуатации любого здания возникают внезапные и постепенные отказы, что приводит к необходимости ликвидации их последствий.
После мероприятий тех.обслуживания работоспособность зданий восстанавливается.
На эффективность ТЭЗ отрицательно влияют большая разнотипность зданий, затрудняющая выполнение однотипных работ, сложность объемно – планировочных решений, утрата технической документации и т.д.
Если работы ТЭЗ проводятся постоянно, то модернизация, реконструкция, реставрация, аварийное восстановление имеют место при определенных обстоятельствах.
Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации (улучшаются планировочные решения, новое инженерное оборудование – снижение морального износа)
Реконструкция – изменение назначения здания (изменение количества и качества квартир, строительный объем площади).
Реставрация – восстановление утраченного исторического и архитектурного облика здания.
Аварийное восстановление – восстановление здания после стихийных и техногенных повреждений и аварий.
Текущий ремонт – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.


Вопрос 3. Положение по техническому обслуживанию жилых зданий
(ВСН 57-88)

1. Кто выполняет инструментальные измерения при осмотрах? (стр.7)

Ответ:
а) персонал жилищно – эксплуатационных организаций с применением простейших приборов.
б) персонал управляющей компании с применением простейших приборов

2. Когда проводится и что выявляется при инструментальных осмотрах технического состояния инженерного оборудования?

Ответ:
а) В течение всего срока эксплуатации во время плановых и внеочередных осмотрах выявляются неисправности, дается общая характеристика технического состояния здания.
б) В течение первого года эксплуатации во время плановых и внеочередных осмотрах, выявляются неисправности,




Общие сведения об износе зданий


Вопрос 1. Физический износ

Во время эксплуатации жилые здания, их конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные качества.
С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества отдельные элементы стираются, ржавеют - эти явления называются физическим износом.

Физический износ здания устанавливают:

На основании визуального осмотра конструктивных материалов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа;
Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;
Расчетным путем при отсутствии видимых признаков физического износа;
Инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления свойств конструкции.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается.
Ремонтироваться должны только сменяемые конструкции, нормативный срок службы которых не меньше нормативного срока службы здания.
Нормативный срок службы здания определяется сроками службы несменяемых конструкций (фундаменты, стены).
Несменяемые конструкции по физическому смыслу ремонтироваться не могут и проводимые в них укрепительные работы, носят восстановительный характер.
При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых конструкциях только уменьшен.
Количественная величина физического износа (%) устанавливается по основным конструкционным элементам: фундаменту, стенам, перегородкам, перекрытиям, крыше, кровле, полам, оконным и дверным проемам.




Вопрос 2. Таблицы физического износа

Количественная величина физического износа (%) устанавливается по
Основным конструкционным элементам: фундаменту, стенам, перегородкам, перекрытиям, крыше, кровле, полам, оконным и дверным проемам.



Таблица 6 - Характеристика видов технического состояния и величины износа

Физический износ
Оценка технического состояния
Общая характеристика тех.состояния
Примерная стоимость капитального ремонта в % с восстановительной стоимости элементов

0-20
Хорошее
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию
До 10

21-40
Удовлетворительное
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требует некоторого капитального ремонта, который целесообразен на этой стадии.
15-30

41-60
неудовлетворительное
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
40-80

61-80
плохое
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих-весьма ветхое.
Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

90-120


Физический износ здания в целом определяется средневзвешенной величиной (по удельному весу) конструкций в восстановительной стоимости здания по формуле

Физн =
· Фi * Уi * 100

где Фi - величина износа конструктивного элемента, детали или системы инженерного оборудования.
Уi - удельный вес конструктивного элемента, детали или системы инженерного оборудования в общей восстановительной стоимости здания, доли.
Физический износ конструктивного элемента, детали или системы инженерного оборудования, имеющих различную степень износа отдельных участков, определяется по формуле

Фк =
·Фi * Рi / Рк,

где Фi –величина износа конструктивного элемента, детали или системы инженерного оборудования, %
Рi - размеры (площадь и длина) поврежденного участка, м2/м
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м
n – число поврежденных участков, ед.

Работа с таблицами ВСН 53-86р

Вопрос 3. Моральный износ

В процессе эксплуатации жилые здания кроме физического износа подвержены моральному износу, основной причиной которого является развитие технического прогресса.
Различают моральный износ 2х форм:
Моральный износ 1ой формы – связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественно – необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.
Моральный износ 2ой формы – наступает тогда, когда жилище не отвечает предъявленным к нему современным, эстетическим и утилитарным требованиям и происходит утрата им потребительской стоимости.
Чем выше уровень развития технического прогресса и национального дохода, а так же роста потребностей населения, тем больше старые здания подвержены моральному износу.
Если раньше( в зданиях постройки 1940 г) потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности (изолированность комнаты сан.узлов, наличие мусоропровода и т.д).
Оценка потребительских свойств жилища происходит благодаря общественному спросу.
Моральный износ ликвидируется при капитальном ремонте здания.





Срок службы здания


Вопрос 1. Нормативный срок службы элементов здания

Срок службы зданий – это календарная продолжительность эксплуатации до момента наступления предельного состояния.
В жилых домах 2ой группы капитальности, нормативный срок службы которых 125 лет, допускается устройство дощатых полов со сроком службы 40 лет, и деревянных полов – со сроком службы 60 лет.
Перекрытия меняются 1 раз. Полы не менее 2 раз.
Средняя служба радиаторов – 30-40 лет, трубы-30 лет.
Не выполнение незначительных по объему работ, иногда может явиться причиной выхода из строя полностью какой – либо конструкции.

Пример :
Нормативный срок службы стальных проводов-20лет, если красить 1 раз в 3-5лет масляной краской. Если не красить – происходит интенсивная коррозия металла и срок службы сокращается до 5-7 лет.

Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материала из которого изготовлена конструкция, а также воздействие окружающей среды, технологических и других факторов.
Таким образом, нормативный срок службы элементов устанавливается с учетом выполнения мероприятий технической эксплуатации зданий : не своевременное выполнение их может привести к сокращению нормативного срока службы зданий.
Надежность зданий определяется надежностью составляющих его элементов, характеризующихся 3 основными свойствами:

1. безотказность – сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течении заданного периода времени до появления первого или очередного отказа
2. долговечность – предельный срок службы за который под воздействие прир. факторов конструктивные элементы приходят в состояние, когда последующая эксплуатация невозможна, а восстановление экономически нецелесообразно
3. ремонтопригодность – приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов путем проведения технического обслуживания, а также плановых и не плановых ремонтов.



Безотказность определяется по формуле:

Р = n0/n,
где Р – безотказность элемента за данный промежуток времени
n0 – число элементов данного типа, за которыми велось наблюдение проработавшее безотказно в течении заданного промежутка времени
n – общее число элементов данного типа за которыми велось наблюдение.

Задача 1.
Имеются данные:
- всего радиаторов 500 шт
- вышло из строя 10 шт

Найти безотказность этой партии

Решение:
500 – 10 = 490
Р = 490 / 500 = 0,98

Задача 2.
Имеются данные:
- всего ж/б балок в здании – 100шт
- вышло из строя – 12шт

Найти безотказность этой партии

Решение:
100 – 12 = 88
Р = 88 / 100 = 0,88.

Отказ – это событие, заключающееся в потере работоспособности элемента или инженерной системы.

При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не может достигнуть первоначальной, т.к в конструкциях и системах существует остаточный износ элементов, который называется нормальным износом.

Вопрос 2. Стоимость эксплуатации
и ее влияние на оптимальный срок службы

Оптимальную долговечность здания определяют с учетом предстоящих затрат на его эксплуатацию (ремонты, тех. обслуживание) за весь срок службы.

13 SHAPE \* MERGEFORMAT 1415

1 – приведенные затраты на весь период эксплуатации здания, руб.
2 – суммарные затраты на тех. обслуживание и ремонт элементов здания, руб.
3 – уменьшение первоначальной стоимости, руб.

Эксплуатационная надежность – это свойство конструкций, элементов и узлов, здания в целом выполнять заданные функции, сохраняя эксплуатационные показатели в заданных режимах на любом этапе эксплуатации.


Вопрос 3. Требование к отремонтированным зданиям

Работа со СНиП 3.01.04 – 87 «.»




Капитальность зданий


Вопрос 1. Группа капитальности зданий

При эксплуатации зданий различают 8 групп капитальности:
1 класс огнестойкости (высотные здания)
1 класс по долговечности
Срок службы – 100 лет и более
1,2 класс огнестойкости(не более 9 этажей)
1,2 класс по долговечности
Срок службы – 100 лет и более
2 класс огнестойкости(5 этажные здания)
2 класс по долговечности
Срок службы – 50 – 100 лет
3 класс огнестойкости(1,2 этажа)
3 класс по долговечности
Срок службы – 50 лет и более
(стены деревянные и коттеджи)
4 класс огнестойкости
3 класс по долговечности
Срок службы около 50 лет
6) срок службы 50,20,7 лет.

Таблица. Периодичность ремонта

Вопрос 2. Нормативные сроки службы элементов здания

Различают физическую долговечность, зависящую от физических и технических характеристик и технологическую долговечность, зависящую от соответствия здания функционального процесса, происходящему в нем и условий использования.
Нормативные сроки службы конструкций в большей степени условны.
Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство конструкций за нормативный срок эксплуатации не исчерпывает физико-механических свойств материалов.
Утрата этих свойств во времени – не равномерна.
Продолжительность жизни одного и того же материала, использованного в одинаковых конструкциях, при различных условиях эксплуатации может значительно различаться.
Работа с таблицей « Нормативные сроки службы элементов зданий», по ВСН 53-86р.





Нормативный преждевременный износ конструкций

Вопрос 1. Зависимость интенсивности
отказов элементов здания от срока службы

13 SHAPE \* MERGEFORMAT 1415
1 – период приработки ( выходят из строя бракованные и дефектные элементы)
2 – период нормативного износа ( интенсивность отказов определяется случайными резкими превышениями действующих нагрузок или факторов определенной среды против расчетных )
3 – период ускоренного износа, вызываемого старением материала.

Таким образом, можно сделать вывод что для предупреждения роста интенсивности отказов элементов здания, необходимо выполнять ППР в сроки предшествующие началу роста вероятности отказа.
Производство ремонто – наладочных работ раньше и позже этого сроки нецелесообразно.
Сроки ремонтных работ :
- долговечности конструктивных элементов и инженерных систем
- условий эксплуатации
-действующих нагрузок
- интенсивности влияния факторов определенной среды.

Вопрос 2. Межремонтные сроки элементов зданий

Межремонтный цикл определяют сроком наименее долговечного элемента, при этом в каждый очередной плановый ремонт этого элемента будут ремонтироваться также другие элементы, срок службы которых к данному моменту будет соответствовать межремонтному сроку, или для которых такой ремонт необходим по техническому состоянию здания.
Если периоды плановых мероприятий по технической эксплуатации выбраны не произвольно, а установлены как оптимальные, то общий объем ремонтных работ и его стоимость будут минимальными.

Таблица 7 - Сроки службы элементов зданий




Система планово – предупредительных ремонтов

Вопрос 1. Система ППР

Система ППР – это совокупность организационных и технических мероприятий по обслуживанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем и инженерных устройств здания по заранее составленному плану.
Стоимость кап. ремонта при отсутствии четкой системы ППР увеличивается в 3-4 раза.
Система ППР включает:
- планово – предупредительный (комплексный) капитальный ремонт
- выборочный кап. ремонт
- плановый текущий ремонт
- обследование, регулировку и наладку конструкций, санитарно-технических систем и инженерных устройств здания
- аварийный (непредвиденный ) текущий ремонт, выполняемый аварийными и диспетчерскими службами.
Условием для назначения здания на плановый текущий ремонт является не наличие неисправностей, а сроки службы элементов, требующих ремонта для предупреждения массового отказа конструкций здания.

Вопрос 2. Периодичность и состав плановых ремонтов

В соответствии с нормативным документом « Положение о ППР жилых общественных зданий » периодичность плановых ремонтов устанавливается в 10 – 15 лет.
Каждый раз планируется различный набор ремонтируемых элементов в соответствии со сроками службы.
При очередном плановом ремонте предусматривают повышение степени благоустройства и улучшение планировки квартир, если они экономически обоснованы и требуются по техническому состоянию зданий.

Вопрос 3. Порядок назначения зданий на капитальный ремонт

На капитальный ремонт жилые дома назначает эксплуатационная организация, с которой у жильцов этого здания заключен договор на обслуживание здания.
Списки объектов, намеченных на капитальный ремонт , согласованы с архитектором города и утверждены заместителем главы города по строительству и эксплуатации объектов ЖКХ.
Перед постановкой на капремонт должно произойти сплошное обследование жилого фонда раз в 5 лет, при котором здания классифицируют по 4 группам, определяющим их техническое состояние следующим образом :
- 1 группа – здания, находящиеся в удовлетворительном состоянии
- 2 группа – здания в неудовлетворительном состоянии ( требующем кап ремонта)
- 3 группа – здания в частично неудовлетворительном состоянии
- 4 группа – аварийные здания, требующие срочного проведения капремонта

Вопрос 4. Планирование текущего ремонта

Текущий ремонт заключается в систематических и своевременных ремонтах по предохранению частей здания и оборудования от преждевременного износа, а также по устранению возникающих мелких неисправностей и повреждений.
В него входит регулировка и наладка оборудования, выполняемые при обследовании ( по графику ) закрепляемых на поточное обследование за каждым рабочим ( бригадой ) квартир, частей здания и оборудования, а также инструктаж жильцов или персонала по содержанию домового оборудования и пользованию им.




Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий

Вопрос 1. Приемочные комиссии, их состав и работа

Качество отремонтированной жилой площади оценивают при приёмке зданий после ППР комиссия в составе:
- представители заказчика
- представители подрядчика экслуатационной организации
- бригадира комплексной бригады
- представителей общественности.
Уровень и состав приемочной комиссии меняется, если принимается здание в эксплуатацию капитально отремонтированное или реконструированное. Такие здания принимает государственная комиссия, где председатель – заместитель главы города.
Основанием для назначения государственной комиссии служат:
- письмо ген подрядчика о завершении всех работ на объекте
- акт рабочей комиссии
- справка эксплуатирующей организации об устранении замечаний рабочей комиссии.
Председатель
Председатель (службы заказчика, эксплуатирующей организации, проектной организации, господнадзора, санэпидемнадзора, генподрядчика, товарищества собственников жилья, субподрядчики ).

Ген подрядчик предъявляет государственной приемочной комиссии следующие документы:
акт передачи объекта на капремонт
письмо ген подрядчика о готовности законченного объекта к предъявлению рабочей комиссии
акт рабочей комиссии о готовности законченного объекта к предъявлению гос комиссии
справка об устранении дефектов и недоделок, объявленных рабочей комиссии
акт приемки конструкций ( 25шт )
анализ воды
журнал производства работ
проектная документация

Работа государственной комиссии заключается в осмотре принимаемого объекта, изучении представленной документации, проверке дефектов инженерных систем, изучении представленной документации, проверке дефектов инженерных систем (если нужно). После обмениваются мнениями и принимают решение о возможности приемки объектов в постоянную эксплуатацию (отлично, хорошо, удовлетворительно).
Акт подписывается всеми членами государственной комиссии и в 3х дневный срок утверждается главой города, после чего объект считается принятым в постоянную эксплуатацию.
Существует гарантийный срок в течении которого, подрядчик обязан безвоздмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксплуатации:
- по общестроительным работам – в течении 2х лет
- по системам отопления – в течение отопительного сезона
- по всем системам инженерного обеспечения – в течение 6 месяцев.

Вопрос 2. Основные требования, допускающие
изменения планировки помещений

Переоборудовать помещение или устраивать новые виды благоустройства допускается только по утвержденным проектам.
Полная планировка разрешается при капитальном ремонте жилых зданий при условии, если :
- проводимые работы не вызовут нарушения прочности здания или его конструкции
- здание не подлежит сносу по ветхости или реконструкции независимо от срока этого сноса.
При выполнении работ в помещениях не допускается пробивать несущие перегородки, капитальные и противопожарные стены без специальных проектов их усиления.

Вопрос 3. Порядок оформления и выдачи разрешения на переустройство здания

Частичное изменение планировки выполняют с разрешения межведомственной комиссии при главе города.
Полное изменение планировки рассчитанное на повышение благоустройства жилища согласовывается с организациями, снабжающими здания теплом, водой, газом, электроэнергией и утверждается проектной организацией.
Вопрос 4. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Работа со СНиП 3.01.04 - 87


Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений

1. Техническое обслуживание здания ТОЗ- комплекс работ но поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят:
ежегодная наладка инженерного оборудования
Осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации
Выполнение заявок населения
Объем этих работ не всегда поддается точному планированию, поскольку возникновение мелких отказов носит случайный характер.
В отличие от ППР ТОЗ выполняется, как правило, по необходимости.
Сложность ТОЗ заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностике причин и установлении рациональных методов устранения.
Есть основные работы по ТОЗ. которые представляют особую значимость для эксплуатации:
А) Поддержания в жилых помещениях требуемого температурно-влажностного режима. Почти все материалы конструкций содержат влагу. Даже совсем незначительные колебания температуры и влажности вызывают высыхание поверхностей, приводят к преждевременным износам.
Б) Защита от переувлажнения внешних частей здания (стыки элементов здания, отмостки), которые подвергаются увлажнению атмосферной влагой (дождь, снег).
Нужно защищать конструкции от воздействия влаги
Содержать в исправном состоянии все устройства для отвода атмосферных и талых вод
Защитные элементы (облицовка, кровля, лакокрасочное покрытие)
Исправность ограждающих конструкций - стен, окон

Не загромождать пространство у наружных стен
В) Предохранение конструкций от перегрузок
Скопления снега и мусора
Складирование материалов, вызывающих боковое давление на стены
Использование конструктивных элементов зданий в качестве якорей, оттяжек, упоров и т.д.
Перечень работ по ТОЗ и объектов приведен в приложении 4 ВСН 58-88 (р) (прочитать) стр 13.
2. Виды, состав, периодичность осмотров конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий.
Управление выполнения ремонтных работ. ВСН 58-88 (р) п. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5 (приложение 5). 3.6 (приложение 6). 3.7, 3.8. 3.9, 3.11
Как осуществляется контроль над техническим состоянием здания?
Плановые, общие и частичные осмотры
Общие осмотры
Неплановые осмотры
Время ремонта при частичных осмотрах
Кем осуществляются общие, частичные осмотры. Где отражаются результаты осмотров
Кто управляет инженерными системами здания


Рисунок 6 - Классификация методов и средств оценки эксплуатационных свойств элементов зданий

Эксплуатационные характеристики фасадов

1. Ориентирование фасадов зданий.
Бактерицидное и психологическое влияние прямой солнечной радиации в жилых помещениях полностью связано с тем, на какую сторону выходят фасадные окна.
Какая продолжительность инсоляции помещения?
Строительными нормами по проектированию жилых зданий запрещается ориентировать квартиры, в которых окна выходят на одну сторону горизонта, на северную часть горизонта в пределах 315.... 30 градусов во всех климатических районах, а в районах севернее полярного круга от 315....45
градусов.
А чтобы избежать перегрева в южных районах запрещается ориентация на западную часть горизонта в пределах 200.. ..290 градусов.

Рисунок 7 - Части горизонта неблагоприятные для ориентации окон жилых помещений
А) во всех строительно-климатических районах
Б) в южных районах

2. Работа фасадных окон

СНиП II-3-79* ограничивает площадь светопрозрачных конструкций при их приведенном сопротивлении теплопередаче ниже 0,560С*м2/Вт: она должна составлять не более 18% от суммарной площади (не светопрозрачных и светопрозрачных) конструкций стен. СНип и нормирует их требуемое сопротивление теплопередаче (R0ТР) в зданиях различного функционального назначения в зависимости от температурного перепада между внутренним и наружным воздухом в зимний период (таблица 1) по санитарно-гигиеническим условиям.
Эти строительные нормы и правила, фактически, и сертифицируют термическое сопротивление наиболее распространенных видов светопрозрачных конструкций, выполненных в заводских условиях.
Таблица 8 - Требуемое сопротивление теплопередаче заполнений световых проемов по санитарно-гигиеническим условиям
Здания и помещения
Разность температуры внутреннего воздуха и средней температуры наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,920С
Требуемое сопротивление теплопередаче R0ТР, м20С/Вт



окон и балконных дверей
фонарей




П
образных
Зенитных

1
2
3
4
5

1.Жилые, больничных учреждений (больниц, клиник, стационаров и госпиталей), диспансеров, амбулаторно-поликлинических учреждений, родильных домов, домов ребенка, домов-интернатов для престарелых и инвалидов, общеобразовательных детских школ, детских садов, яслей, яслей-садов (комбинатов), детских домов и приемников-распределителей
До 25
Св.25 до 44
Св.44 до 49
Св.49
0,18
0,39
0,42
0,53
-
-
-
-

0,15
0,31
0,31
0,48

Рисунок 8 - Распределение температуры на внутренней поверхности оконного заполнения, откоса и прилегающего участка стены в трехслойной панели
Рисунок 9 - Зона комфортных соотношений температур на внутренней поверхности стекла и внутреннего воздуха помещения


Оценка исправности инженерного оборудования ХВС, ГВС, КНС

1. Эксплуатация систем водоснабжения зданий должна обеспечивать бесперебойную подачу питьевой воды всем потребителям при условии соответствия напора на вводе нормативному.
Среднесуточный расход воды на одного человека устанавливается от степени благоустройства и вида оборудования.

А) Смесителя для умывальника:
Секундный расход воды:
Общий - 0,12 (л/с)
Холодный – 0,09 (л/с)
Горячий – 0,09 ( л/ с )
Минимальное рабочее давление перед арматурой: 0,02 мПА или 2м водного столба.
Эксплуатация систем ГВС должна обеспечивать бесперебойную подачу ГВ расчетная температура во все санитарные приборы дома не менее 60 градусов, а на выходе из водоподогревателя не более 75 градусов.
Эксплуатация систем внутридомовой хозяйственно - фекальной бытовой канализации должна обеспечивать бесперебойный отвод хозяйственных вод. От кухонных моек, раковин, ванн, унитазов и др. Отвод канализационных стоков должен происходить без образования подпоров и засоров, в процессе эксплуатации системы трубопроводов водозаборная и трубопроводная арматурные соединения должны быть герметичными.
Уровень шумa работающих систем не должен превышать установленного нормами.
Вся арматура для систем ГВС,ХВС, КНС должна выдерживать давление 0,6 мПА (или 6кгс/см2).
Требуемый напор в системе водопровода регулируют постановкой повысительных насосов или применяются системы с водонапорным баком. (Или ставят регулятор давления, если напор большой - он отключает регулируемую сеть от наружной сети при отсутствии расхода воды).
2. Нормы проектирования требуют предусматривать для вновь строящихся и реконструируемых зданий с системами: ХВС, ГВС,КНС а так же только ХВС приборы измерения водопотребления - счетчики холодной и горячей воды. Счетчики устанавливают на вводах трубопровода ХВС и ГВС в каждое здание, в каждую квартиру. Счетчики горячей воды устанавливают на подающем и циркуляционном трубопроводах ГВС (при двух трубных сетях) с установкой обратного клапана на циркуляционном трубопроводе.
3. К основным задачам эксплуатации систем водоснабжения и водоотведения жилых зданий относится бесперебойная подача воды в квартиры и бесперебойная работа канализационной сети, снижение утечек воды, и нерациональные ее использования. Обеспечение исправности элементов системы.
Достигаются эти задачи проведением работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонтов.
капитального ремонта.
Закрытые - горячая вода получается нагревом водопроводной ИТП и ЦТП в подогревателях.
Открытые - вода на ГВС отбирается непосредственно из подающей и обратной труб теплосети.

Далее работа по ВСН 58-88(р) прил. 3 стр. 11
1. Определить продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) лет, (в жилых зданиях)
а) трубопроводы ХВ из оцинкованных 30 черных 15
б) трубы КН чугунные 40 керамические 60 пластмасс 60
в) водоразборные краны 10
г) унитазы керамические 20 пластмассовые 30
д) ванны эмалированные 40
е) трубопроводы ГВС оцинкованные закрытые 20(10),открытые 30(15)
Приложение 5 (стр.15)
Периодичность осмотров
Система ГВС, ХВС, КНС -3-6* мес.
Приложение 6 – сроки устранения неисправности элементов.
Санитарно – техническое оборудование
Течи водопроводных кранов – 1 сутки.


Мероприятия эксплуатации систем отопления


1. Что должна обеспечивать эксплуатация систем отопления?
1) поддержание расчетной (требуемой) по нормам температуры воздуха в
2) отапливаемых помещениях по СНиП 2.08.01.- 89

Таблица 9 -
Наименование помещения
Температура, С


Жилые комнаты, кухня квартиры или общежития, уборная индивидуальная, умывальная общая, гардеробная, вестибюль, общий коридор, лестничная клетка в общежитии, помещение для культмассовых мероприятий, помещение для администрации и персонала.

Ванная, совмещенное помещение
уборной и ванной, душ общественный.

Вестибюль, общий коридор, передняя лестничная клетка в доме, уборная общая.

Постирочная, гладильная, сушилка в
общежитии.

Машинное отделение лифтов,
мусоросборная камера.
18





25


16


15


5


Для угловых помещений квартир и общежитий расчетная температура воздуха устанавливается на 2 градуса ниже, чем указано в таблице.

2) Герметичность системы
3) Уровень шума в пределах допустимых нормами 30 - 35 дцб.

Поддержание расчетной температуры воздуха в отапливаемых помещениях обеспечивается регулированием параметров теплоносителя : температурой и давлением теплоносителя на входе и выходе из системы отопления в зависимости от наружной температуры воздуха, гидравлической характеристики систем отопления и тепловой сети. Предельное рабочее давление в системе отопления не должно превышать при установке чугунных радиаторов - 0,6 мПА (6 кгс/м2). Для остальных приборов 1 мПА (10 кгс/см2) Система отопления должна быть герметична во всем диапазоне давлений.

Различают следующие ступени регулирования:
центральное - в источнике теплоснабжения;
групповое - в ЦТП (для группы зданий)
общедомовое - ИТП (на все здания и пофасадное)
индивидуальное - на нагревательных приборах в помещении.
2. Что требуют нормы проектирования для контроля и учета расхода теплоты?
Требуют предусматривать установку приборов регулирования, контроля и учета расхода теплоты для каждой квартиры, а у отопительных приборов устанавливать регулирующую арматуру (как правило, автоматические терморегуляторы).
3.Основные задачи технического обслуживания и ремонта систем отопления.
К основным задачам технического обслуживания и ремонта систем отопления относятся так же экономия теплоты и обеспечение исправного состояния элементов системы.
Техническое обслуживание систем отопления включает контроль за ее работой и устранение неисправностей.
В начале отопительного сезона составляется график обхода систем, который включает следующие работы:
детальный осмотр разводящих трубопроводов - не реже одного раза в месяц;
детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура, контрольно - измерительная аппаратура, автоматические устройства) - не реже одного раза в неделю.
удаление воздуха из системы отопления через воздухосборник или воздуховыпускные краны на отопительных приборах при падении давления на подающем трубопроводе ниже уровня статического давления данной системы, а так же после ее наладки;
Контроль за температурой и давлением теплоносителя.
Пополнение смазки подшипников, насосов.
Промывка грязевиков, необходимость, которая определяется по перепаду давления на манометрах до и после грязевиков.
Восстановление повреждений тепловой изоляции трубопроводов и арматуры, находящихся в неотапливаемых помещениях.
В процессе ремонта системы проверяют и восстанавливают крепления всего оборудования, обеспечивают требуемые уклоны оборудования, производят чистку и ремонт насосов, снимают и сдают на проверку контрольно – измерительные приборы.
Снятие задвижек для внутреннего осмотра и ремонта (шабрения дисков, проверки плотности колец, прессовки) проводят не реже одного раза в три года; проверку плотности закрытия и смену сальниковых уплотнителей регулировочных кранов на нагревательных приборах – не реже одного раза в год; замену уплотняющих прокладок фланцевых соединений – не реже одного раза в пять лет. Настройку, чистку и ремонт автоматических регуляторов проводят согласно инструкции завода-изготовителя. После окончания ремонта, а также отопительного сезона для удаления с внутренней поверхности трубопроводов различных отложений, грязи и окалины из системы проводят ее промывку гидравлическим или гидропневматическим способами. Гидравлическая промывка предусматривает создание скорости водопроводной воды в 3-5 раз превышающей эксплуатационную. Для этого в низшей точке системы (промываемого участка) устанавливают штуцер через который по шлангу сбрасывают воду в канализацию. В некоторых случаях для увеличения скорости воды используют сетевые или циркуляционные насосы. Применение воды со сжатым воздухом (гидропневматическая промывка) более эффективно, так как за счет высокой турбулентности движения лучше взрыхляются и выносятся из системы отложения. Применяется также химический способ промывки, который заключается в присоединении к системе специальной установки, имеющий емкость для химического раствора, способного растворять коррозионно-накипные отложения на внутренней поверхности трубопроводов и относительных приборов при циркуляции по замкнутому контуру. Состав химического раствора подбирается специально по составу отложений на отбираемых из трубопроводов вырезках.
При ежегодной гидпропневматической промывке ограничиваются промывкой группы от двух до пяти стояков. После приемки новой системы в эксплуатацию или после капитального ремонта промывку проводят в несколько этапов: продувают сжатым воздухом каждый стояк снизу вверх, проводят промывку каждого стояка и разводящих трубопроводов. Промывку производят до полной осветленности удаляемой воздовоздушной смеси, после чего система должна быть наполнена сетевой водой (или водой из котельной). Держать систему отопления опорожненной не допускается.
Гидравлические испытания проводят после промывки системы отопления. С их помощью проверяют плотность трубопроводов и соединений. Перед гидравлическими испытаниями отделяют испытываемые тепловой пункт и систему отопления от тепловой сети стальными заглушками толщиной не менее 3мм, устанавливаемыми после вводных задвижек. Проверяют воздуховыпускные краны на отопительных приборах при падении давления на падающем трубопроводе ниже уровня статистического давления данной системы, а также после ее наладки;
- контроль за температурой и давлением теплоносителя;
- пополнение смазки подшипников насосов;
- промывка грязевиков, необходимость которой определяется по перепаду давлений на манометрах до и после грязевиков;
- осмотр внутриквартирных устройств и устройств в технических подпольях, чердаках, лестничных клетках – два раза в отопительный период: при этом осмотре нанимателям жилых помещений разъясняются правила по энергосбережению и устанавливаются факты самовольного переоборудования элементов систем отопления;
- восстановление поврежденной тепловой изоляции трубопроводов и арматуры, находящихся в неотапливаемых помещениях;
- проверка работоспособности задвижек и вентилей (проводится закрытием их регулирующих устройств до отказа с последующим открытием в прежнее положение) – два раза в месяц;
- осмотр технического состояния теплового пункта, оборудованного средствами автоматического регулирования, и проверка поддержания заданных параметров теплоносителя – не реже одного раза в стуки и т.п.
При осмотрах немедленно устраняют вес видимые утечки воды, проводят ремонт или замену неисправной запорной или регулирующей арматуры. Время отключения всей системы или отдельных ее участков при устранении утечек воды иди других неисправностей устанавливают в зависимости от температуры наружного воздуха длительностью до 2 ч при расчетной температуре наружного воздуха, если прекратилось циркуляция воды в системе отопления и температура воды снизилась до +50С, необходимо производить опорожнение системы отопления.
Неполадки, которые не оказывают существенного влияния на работу отопления и не могут быть устранены немедленно, отмечаются в дефектных ведомостях, включаются в план текущего или капитального ремонтов и устраняются в летнее время при подготовке к следующему отопительному периоду.
План текущего и капитального ремонтов системы отопления включает собственно ремонт и замену отдельных элементов системы с ревизией запорно-регулирующейся арматуры, а также промывку/ гидравлические испытания, пробный пуск и наладочные работы. Графики проведения этих работ согласовываются с теплоснабжающей организацией, проводящей аналогичные работы на тепловых сетях и источниках теплоснабжения.
При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулируюшая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование, теплоизоляция заменяются в соответствии с проектом или рекомендациями наладочной организации.



Оценка технического состояния систем вентиляции

В жилых зданиях предусматривается вентиляция с естественным побуждением.
Канальная вытяжная вентиляция ( без организованного притока, воздух поступает через форточки, удаляется через каналы.)
Канальная приточно - вытяжная вентиляция (поступает через воздухо приемную камеру, где калорифером нагревается и подается по каналам через приточное отверстие в помещении.)
Аэрация -использование теплового давления и давления ветра при вентиляции через фрамуги в окнах и световых фонарях. Применяется для вентиляции помещений с большим избытком теплоты.
Кратность воздухообмена или количество удаляемого воздуха из помещений должны соответствовать расчетным параметрам установленных нормами.
Жилая комната - 3 м3 в час на 1 м2 жилого помещения.
Кухня квартиры с электрическими плитами не менее 60 м3 в час на 1 м3.
Уборная - 25 м3 на 1 м3.
Уборная общая - 50 м3 на 1 унитаз.
Душевая общая - 5 раз за 1 час.

Осмотр систем вентиляции производится ежегодно
проверяется проводимость каналов
проходимость каналов
состояние вытяжной решетки
герметичность чердачных коробов и шахт
зонтов над шахтами
кратность воздухообмена
состояние шиберов, дроссель клапанов, в вытяжных шахтах.
Вентиляция в жилых домах должна регулироваться в зависимости от резкого повышения или понижения температуры и сильных ветров.
Здание теряет тепло зимой и регулируется вентиляцией в перекрытии жалюзийных решеток в помещениях с чрезмерной кратностью воздухообмена. Или избыточные воздухообмены на нижних этажах удаляются установкой диафрагм за решетками.
Перед регулировкой вентиляции в помещениях дома должны быть устранены причины вызывающие слишком большую инфильтрацию воздуха.
Нанимателю жилых помещений обязаны обеспечить свободный доступ к вытяжным решеткам, и содержать их в исправном состоянии. Недостаточность воздухообмена в помещении может возникать из-за малоестественной тяги, повышенного сопротивления воздушных каналов.
Для повышения эффективности вентиляции и использовании ветрового давления на вытяжные шахты могут быть установлены дефлекторы, а на входные отверстия вентиляционных каналов в помещениях могут быть установлены вентиляторы.

Вентиляция ВСН 58-88(р)

Перечень основных работ по текущему ремонту вентиляции.
1. Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных
коробок, шахт, камер, воздуховодов.
2. Замена вентиляторов, воздушных клапанов и др. оборудования.
3. Ремонт и замена дефлекторов, оголовков труб.
4. Ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления.




Таблица 10 - Расчетные параметры воздуха и кратность воздухообмена в помещениях жилых зданий

Помещение
Расчетная температура воздуха в холодный период года С
Кратность воздухообмена или количество удаляемого воздуха из помещения



вытяжка
Приток

1
2
3
4

Жилая комната
18 (20)
3 на 1 м2
-

Тоже в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) – 310С и ниже
20 (22)
Тоже
-

Кухни в квартирах и общежитиях

с электроплитами с газовыми плитами (4х комф)
18
Не менее 60 м3/ч

Не менее 90 м3/ч
-

Ванная
25
25


Уборная индивидуальная
16
25


Совмещенное помещение уборной и ванной
25
50
-

То же, с индивидуальным нагревателем
18
50
-

Умывальная общая
18
0,5
-

Душевая общая
25
5
-

Уборная общая
16
50м3/ч на 1 унитаз и
25м3/ч на 1 писсуар
-

Вестибюль, общий коридор в общежитии
18
-
-

То же, в квартирном доме
16
-
-

Лестничная клетка
16
-
-

Постирочная
15
7
По расчету, но не менее 4

Машинное помещение лифтов
5
По расчету, но не менее 0,5
-

Мусоросборная камера
5
1 (через ствол мусоропровода)
-

Гладильная, сушильная в общежитиях
15
3
По расчету, но не менее 2





Техническое обслуживание электрооборудования


1. Сети электроснабжения

Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с действующими «правилами устройства электроустановок», эксплуатации электроустановок потребителей, и техники безопасности.
Сеть внутридомового электроснабжения начинается с вводного устройства куда от трансформаторных подстанций подходят внешние питающие кабели и включает:
шкафы вводных и вводнораспределительных устройств;
внутридомовое электрооборудование;
внутридомовые эл. Сети питания эл. Приемников жилых квартир до
входных зажимов квартирных счетчиков электроэнергии;
этажные щитки и шкафы;
осветительные установки жилых помещений;
силовые и осветительные установки насосных, котельных, бойлерных;
электроустановки систем дымоудаления, сигнализации;
кухонные электроплиты;
электропроводка и бытовое электрооборудование в квартирах;

2. Ответственность за электросети

Ответственность за техническое состояние, эксплуатацию электропроводки и бытовое электрооборудование в квартирах, а так же за техническую безопасность при пользовании электроэнергией возлагается на жителей проживающих в этих квартирах.
Квартирные счетчики электроэнергии находятся в ведении и обслуживаются энергоснабжающей организацией.
За техническое состояние всего остального электрооборудования ответственность несет собственник жилого дома, который организует эксплуатацию этого оборудования силой жилищно-эксплуатационной или специализированной организацией.

3. Документация организации эксплуатирующей электрооборудование

1) Исполнительные чертежи и схемы электроснабжения жилых зданий со спецификацией электрооборудования, так же марки и сечения проводов, кабелей.
2) Трассы прохождения скрытых электропроводок по всем помещениям.
3) Паспорта на установленное электрооборудование.
4) Инструкции по обслуживанию электроустановок.


Сроки осмотров и обслуживание электрооборудования

ВСН 58-88 (р) Электрооборудование:

При проведении осмотров в жилых квартирах эксплуатационный персонал проверяет выполнение жильцами правил пользования электроэнергией и электробезопасностью, обращая внимание на установку дополнительного оборудования, не предусмотренного проектом, и самовольного подключения к сетям.

Текущий и капитальный ремонт электрооборудования

Текущий ремонт - замена изношенных элементов деталей.
Капитальный ремонт - восстановление первоначальных характеристик электрооборудования, с заменой всех частей и элементов для возможности эксплуатации на современном уровне.
По степени опасности поражения людей электрическим током есть помещения:

Повышенной опасности
Особо опасные
Без повышенной опасности










сырость

влажные

отсутствуют условия создающие повышенную опасность



токопроводящие полы (мет.)

химически активная среда




высокая температура







Записать что содержат показания счетчика.



Техническое обслуживание газоснабжающих систем


1. Состав технической эксплуатации ВДГО (внутридомовое газовое
оборудование).
приемка в эксплуатацию, законченных строительством или капитальным
ремонтом, систем газоснабжения;
подключение и пуск;
техническое обслуживание, регулировка, ремонт;
контроль над состоянием вентиляционных и дымовых каналов.

Приемка в эксплуатацию ВДГО осуществляет комиссия: заказчик, подрядчик и предприятие газового хозяйства, и проверяют следующую документацию:
комплект рабочих чертежей газоснабжения здания;
строительный паспорт на внутридомовой газопровод;
акты проверки состояния дымоходов и вентиляционных каналов;
комиссия проверяет, соответствует ли помещение, в котором размещаются
газовые приборы и прокладываются газопроводы, установленным требованиям.

Существуют требования к помещениям жилых домов, где располагаются водонагреватели и отопительные агрегаты в зависимости от их мощности.
1) высота и объем помещения
2) режим воздухообмена
3) наличие вентиляционных устройств
4) естественное освещение
5) огнестойкость ограждающей конструкции
Подключение газа осуществляется персоналом организации газового хозяйства, в присутствии представителей заказчика и монтажной организации и заключается в наполнении газопровода газом с одновременным удалением из него воздуха и в продувке квартирной разводки.
Газ необходимо подключать в присутствии жильцов с проведением инструктажа по безопасному пользованию газовыми приборами.
Предприятие газового хозяйства должно извещать ЖЭО о пуске газа не позднее, чем за 3 дня, которое в свою очередь не позднее чем за 2 дня оповещает проживающих о необходимости присутствия в квартирах.

2. Планово - предупредительный ремонт (ППР)

Он выполняется с целью обеспечения безопасной эксплуатации восстановления полного или частичного ресурса ВДГО с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатурой с периодическим контролем технического состояния. Обнаруженные в межремонтные периоды дефекты и неисправности ГО (газового оборудования) устраняют газовые службы по заявкам абонентов газа.

В состав ППР ВДГО входит:
1) визуальная проверка;
2) проверка работоспособности кранов;
3) осмотр ВДГО с целью обнаружения неисправностей и проверка состоянИ5 металлических соединительных труб; наличие тяги в дымоходах 1 вентиляционных каналах;
4) проверка на герметичность;
5) визуальная по виду пламени регулировка процесса сжигания газа.
3. Состав и сроки осмотров ВДГО
Важным условием обеспечения безопасного пользования бытовыми газовыми аппаратами и приборами: является содержание в технически исправном состоянии дымоходов от газового оборудования и вентиляционных каналов от газифицированных помещений. В соответствии с действующими «правилами безопасности в газовом хозяйстве».
На все дымовые и вентиляционные каналы должны быть исполнительные чертежи. Высота трубы над прилегающей частью крыши должна быть не менее 0,5 м., и ее оголовок находился вне зоны ветрового подпора.
Периодические проверки осуществляют специальные организации или специально обученные лица ЖЭО с составлением акта установленной формы в следующие сроки:
1 раз в квартал проверяются кирпичные дымоходы от проточных газовых водонагревателей.
1 раз в год дымоходы асбестоцементные гончарные от проточных водонагревателей от газовых отопительных котлов перед началом отопительного сезона до 15.09 текущего года.



Техническое обслуживание специального оборудования


Основные элементы противопожарной защиты и ее эксплуатация.

Автоматические системы пожаротушения.
Эта система предназначена для автоматического обнаружения пожара, подачи сигнала о его возникновении, защиты от воздействия опасных факторов пожар, на людей в течение всей продолжительности пожара и обеспечении условий для его тушения.

Элементы системы противопожарной защиты:
1) Автоматические устройства обнаружения пожара и передачи сигнала о его возникновении и неисправности систем на диспетчерский пункт.
2) Оборудование систем противодымной защиты путей эвакуации (вентиляторы).
3) Оборудование системы внутреннего противопожарного водоснабжения (пожарный водопровод).

В жилых и общественных зданиях до 16 этажей объединяют хозяйственно питьевую и противопожарную водопроводную сеть.
А) многоэтажные здания;
Б)17 и более этажей сети хозяйственно - питьевого и противопожарного водопровода проектируют самостоятельными с делением на вертикальные зоны (насосы - повысители обязательно).

4)Устройство автоматического, дистанционного и местного управления, обору- дования системы противодымной защиты и противопожарного водоснабжения (щиты управления, магнитные пускатели).
Возник пожар в секции здания:
1. включается сигнализация световая и звуковая;
2. вентиляторы (дымоудаления);
3. открытие приточных клапанов и клапанов дымоудаления;
4. передача сигналов о возникновении пожара на центрально - диспетчерский пункт;
5. отключение систем общеобменной вентиляции с механическим побуждением для общежитий;
6.включение систем оповещения людей о пожаре.
Автоматические пожарные извещатели устанавливают в каждой квартире на потолках, прихожих, над входными дверями в жилые комнаты и кухню.

В случае возникновения в какой - либо из квартир очага пожара срабатывает соответствующий автоматический пожарный извещатель, и сигнал от него поступает на приемную станцию – щит.

2. Техническое обслуживание лифтов.
Это комплекс работ предназначенных для, поддержания лифтового оборудования в исправном состоянии при подготовке и использовании по назначению, при хранении и транспортировании.
Техническое обслуживание (ТО)


Ежесменное (ЕС) Периодическое (сменное) ТО
Производят не реже
1 раза в сутки. Проверяют внутримесячное месячное полугодовое
исправность замков и ТО 1 ТО 2 ТО 3
запирающих устройств
дверей, действие кнопки не реже 1 раза не реже не реже 1 р.
STOP, точность остановки в 15 дней 1 раза в месяц в 6 мес.
Кабины на этажах, освещен
ность шахты, проверяют оно является основным звеном в планово -
Наличие указательных предупредительной системе.

Задача планово - предупредительного обслуживания заключается в снижении интенсивного изнашивания деталей, выявлении и предупреждении отказов и неисправностей за счет своевременного выполнения контрольных, смазочных, регулировочных и крепежных работ.
Соблюдение сроков и объема работ, выполняемых при ТО удлиняет сроки службы лифтов между ремонтами, сокращает число внезапных аварийных отказов за счет своевременного обнаружения и устранения причин , вызывающих неисправность.




Автоматизация и диспетчеризация обслуживания зданий


ППР и аварийно - диспетчерские службы.
Основным элементом технического обслуживания зданий обеспечивающий наибольшую безотказность конструкции и инженерного оборудования является система ППР (планово предупредительный ремонт).
Но система ППР не полностью исключает отказы конструкций и оборудования зданий.
Для своевременного устранения отказов оборудования выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а так же для оперативного управления процессом технической эксплуатации жилых зданий, в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб

РОЛЬ ДИСПЕТЧЕРСКОЙ СЛУЖБЫ В ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ.
Диспетчерские системы. Представляют собой так называемые системы массового обслуживания. Ценность теории массового обслуживания заключается в ее практическом использовании.
Основу системы составляют входящие и исходящие потоки вызовов (заявок).

Источник информации Каналы обслуживания


а2
a1



I II III IV V


1 - входящий поток вызовов
2 - очередь
3 - канал обслуживания или диспетчер
4 - очередь
5 - эксплуатационные организации.

Размещение диспетчерского пункта в микрорайоне является важным моментом на стадии проектирования ЕДС.
Схема ЕДС
1) Первый поток вызовов (a1) поступает по каналам связи на диспетчерский
пульт.
Поток включает сообщение от датчиков, установленных на инженерном оборудовании, переговорных устройствах находящихся в подъездах жилых домов и лифтах; и по городскому телефону.
Первичный поток классифицирует диспетчер в течение рабочей смены.
2) Поток вызовов (а2) содержит информацию о неисправностях оборудования для ремонта которого привлекают различные организации (электрики, сантехники).
Интенсивность поступления вызовов к диспетчеру условно разбивается на 4 периода.
1. с 6.00 до 12.00 - 13.00 часов
2. с 12.00 - 13.00 до 15.00 - 16.00 часов
3. с 15.00 - 16.00 до 23.00 часов
4. с 23.00 до 6.00 часов утра.
Г. Южноуральск, телефон 4-02-22 (ЕДС)
4 диспетчера в ПЧ - 33, они переводят поступающие заявки в аварийные службы осуществляющие эксплуатацию зданий.
«Водоканал» имеет бригаду для устранения неполадок - 6 человек.


Жилсервис МУП «Комфорт»

ЧП Ильина МУП «Уклад»

ЧП Безносов Теплосети

ЧП Аксенов Водоканал


Ведется журнал учета заявок в отделе КТИ(коммунально-техническая служба) в управляющей компании работают инспектора которые проверяют выполнение работ по устранению аварийных ситуаций и непредвиденного ремонта.

Южноуральский городской округ

Ф.И.О.
должность
Телефоны рабочие
Примечание


Городская диспетчерская - 4-02-22

Ильина Людмила Семёновна
директор ООО
«Жилсоюз»
4-20-23
4-21-99
диспетчер
4-29-11
Управление и обслуживание жилого фонда

Абдулзалилов
Александр
Валеевич
директор
000 «Управляющая
городская компания»
диспетчер
4-28-03
89518192916
Управление и обслуживание жилого фонда

Ланских Юрий Анатольевич

директор 000 «Управляющая компании «Жилсервис»
4-57-71
диспетчер
4-31-14
89080807356
Управление и обслуживание жилого фонда

Шатрович Сергей Сергеевич
директор 000 "Южноуральская
управляющая компания»
60-0-01
Управление и обслу- живание жилого фонда

Морозов Андрей Федорович
директор 000 «Энергосервис»
4-34-92 89512434927
Обслуживание газовых котельных

Баборыкина
Людмила
Ивановна
директор 000 «Веста»
4-41-44
Управление и обслуживание жилого фонда

Ульянов Александр Яковлевич Репин Анатолий Анатольевич
директор ТСЖ «Темп»
89128933049
Управление и обслуживание жилищного фонда



директор ЖСК «Энергетик»
4-80-74 89634600420
Управление и обслуживание жилого фонда

Луканов Сергей Тимофеевич.
директор ЖСК «Время»
4-25-22
4-24-84
Управление и обслуживание жилого фонда

Манаков Андрей Валерьевич
директор 000 сетевая компания «Энергия +»
4-34-92
4-34-91
89026152247
Уличное, внутриквартирное и домовое освещение

Бобылев Сергей Александрович
директор 000 «Областная электросегевая компания»
4-22-40 89514739485
Обслуживание уличного освещения

Марчук Валерий Иванович
директор ЮМУП «Городской Водоканал»
4-23-67 диспетчер
4-50-92
Водоснабжение и водоотведение

Сунцов Александр Евгеньевич
генеральный директор ОАО «Южноуральская
4-22-02 89222380050
Теплоснабжение



теплосбытовая компания»



Стоянов Владимир Васильевич
000 «Ураллифт»
4-77-33
Обслуживание лифтового хозяйства

Безносов Олег Алек сандрович
ИП «Безносов О.А.»
4-57-09
Содержание полигона ТБО. вывоз ТБО

Нестерчик Андрей Иосифович
ЮМУП «Уклад»
4-96-75 4-96-70
89049406704
Ремонт, очистка и содержание дорог, вывоз мусора

Кодаков Геннадий Антонович
ИП «Кодаков Г.А.»
89517717647
Озеленение и цветочное хозяйство города

Малявкин Анатолий Иванович
ИП «Мадявкин А.И.»
4-93-12
Очисгка дорог, очистка улиц от снега. ремонт и асфальтирование дорог


Рисунок 10 - Схема ЖКХ при условии управления управляющей компанией.






Подготовка зданий к зимнему и весеннее - летнему периодам эксплуатации

1. Подготовка к зиме.
При составлении планов подготовки к зиме в первую очередь необходимо предусмотреть ремонт источников теплоснабжения, теплотрасс, а так же устранение недостатков в системе отопления ГВС и ХВС и других инженерных системах выявленных в истекшем отопительном периоде.
Диспетчерские службы ремонтно - эксплуатационных организаций и специализированные службы, осуществляющие технические эксплуатации элементов зданий по заключенным договорам, обязаны иметь уточненные схемы инженерно-технических устройств и систем, установленных в зданиях.
А) Подготовка котельных
Местные котельные и отопительные системы, не требующие капремонта, по окончании отопительного сезона должны быть законсервированы.
(Консервация – выполнение работ по текущему ремонту для подготовки к следующему отопительному сезону) .
А также утверждается график расконсервации – за две недели до начала отопительного сезона.
Б) Утепление зданий
Большое знание для подготовки к зиме имеют мероприятия по утеплению зданий, обеспечивающие наиболее рациональное использование тепловой энергии, а также регулирование и наладочные работы, направленные на экономное расходование горячей и холодной воды и электроэнергии.
Обычно наибольшие потери теплоты наблюдаются в чердачном помещении. Если разница температуры наружного воздуха и воздуха на чердаке не превышает 20С то подтаивание снега не происходит – и не образуются наледи и сосульки. При увеличении разницы температуры нужно установить источники поступления теплоты, это:
- плохая теплоизоляция чердачного перекрытия
- плохая теплоизоляция трубопроводов
- плохая изоляция вентстояков
- плохая изоляция расширительных баков.
Таблица 11 - Толщина слоя утеплителя

Деревянные перекрытия
Железобетонные перекрытия

Шлак 700 кг/м3
16см
22 см

Керамзит 500 кг/м3
16 см
22 см

У наружных стен толщина засыпки на 50% больше. Засыпка – должна быть рыхлой, нельзя заменять глиняную смазку рулонной гидроизоляцией, т.к. будет нарушена вентиляция перекрытия. Смешавшийся сыпучий утеплитель взрыхлить (раз 5 лет).



Таблица 12 - Толщина теплоизоляции трубопроводов чердака
Диаметр труб, мм
Мин вата
Штукатурка
Всего, см.

До 40
3
1
4

150
4
1
5

Недостаточная вентиляция чердачного помещения может вызвать значительное увлажнение конструктивного утеплителя. Для этого должны быть выполнены продухи на крыше не менее 1/300 S чердачного перекрытия и располагают их, чтобы было сквозное проветривание, исключающее местный застой воздуха (воздушные мешки).
В) Подготовка систем ГВС к эксплуатации:
- обмуровка котлов;
- восстановление теплоизоляции;
Пробный пуск – для подтверждения равномерного нагрева t0<500
Г) Подготовка КНС, ХВС
- предохранение трубопроводов от замерзания
- отключение временных трубопроводов для поливки тротуаров, зеленых насаждений
- КН трубопроводы – утепляют
Д) При подготовке систем вентиляции жилых домов, к зиме необходимо устранить все неисправности, выявление в ходе весеннего осмотра зданий (дефекты вентканалов жалюзийных решеток).
Е) В период подготовки к зиме проверяется состояние групповых и распределительных щитов, электропроводки, выключателей и т.д.
Готовность строений к эксплуатации в зимний период, подтверждается актом комиссии (осенний осмотр) – предписания управляющей компании.
А также ход выполнения графиков по подготовке объектов к зимней эксплуатации.

2. Подготовка домовладений к весенне – летнему периоду эксплуатации
Сразу начинается поле окончания работ подготовки к зиме.
В зимние месяцы – выполняются ремонтные работы внутри зданий, регулировка и наладка систем водопровода, канализации и электроснабжения.
- в мастерских изготовляются дверные полотна, оконные переплеты, форточки, необходимые для замены отслуживших нормативный срок службы, козырьки, садовые скамейки.
Строение, с прилегающей к нему территорией домовладения и расположенными на этой территории сооружениями и коммуникациями, считается подготовленным к эксплуатации в весеннее – летний период, при условии:
исправности кровли, чердачного помещения,
приведения в порядок фасадов и их архитектурных деталей
- ремонта и окраски входных дверей
- ремонта цоколей, водосточных труб, номерных знаков и т.д.
В процессе общего весеннего обследования зданий (осмотра) выявляют, уточняют и обобщают объемы ремонтных работ, которые должны быть выполнены в период подготовки зданий к зиме, а также при очередных плановых ремонтах.




Особенности эксплуатации общественных зданий

Особенности эксплуатации общественных зданий состоят в повышенном требовании к эксплуатационным качествам конструкций и материалов применяемых при их строительстве.
1) Вентиляция приточно - вытяжная. Периодичность наладочных,
регулировочных работ 1 раз в 3 месяца. Персонал обеспечивающий ППР вентиляции должен быть высококвалифицированным.
2) Полы. Обычно устраивают из износоустойчивых материалов, предъявляются повышенные теплотехнические требования и звукопоглащение, а так же отвечают санитарно - гигиеническим требованиям, не иметь щелей и допускать влажную уборку. Полы этих зданий чаще всего подвергаются капитальному ремонту.
3) Стены. Повышенные санитарно - гигиенические требования для стен заключаются в: ежедневной влажной, дезинфекционной уборке стен, что достигается путем облицовки их плиткой а так же высококачественной масляной окраской. Против рентгеновых лучей устраивают специальную штукатурку в своем составе имеющей баритовый песок.
4) Гидроизоляция. Стены бань, душевых, прачечных облицовывают по гидроизоляционному слою на всю высоту глазурованной плиткой, чтобы предупредить износ стен.
5) Звукоизоляция. Устранение причин распространения шумов у источников его образования является наиболее эффектным способом борьбы с распространением звуковых колебаний.
6) Освещение. Освещение больниц, школ, проектных учреждений, лабораторий и других зданий связано с необходимостью обеспечения высоких показателей коэффициента естественной освещенности не менее 2.
7) Пожарная безопасность. В общественных зданиях в период их эксплуатации обеспечивается постоянная готовность средств пожаротушения (водопровод, дымоудаление) путем выполнения ремонта и технического обслуживания их элемента. В период эксплуатации следует обращать внимание на состояние путей эвакуации.

Особенности эксплуатации общественных зданий.

Все общественные здания рассчитаны, как правило, на массовое посещение, и поэтому к ним предъявляются повышенные санитарно-гигиенические и противопожарные требования.
1. Вентиляция.
В помещениях общественных зданий устраивают приточно-вытяжные вентиляционные системы с механическим побуждением тяги. Служба, обеспечивающая планово-предупредительные мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту систем вентиляции, должна быть укомплектована высококвалифицированными специалистами. Периодичность наладочнорегулировочных работ для вентиляционных систем общественных зданий установлена 1 раз в 3 месяца.
2. Пожарная безопасность.
Пожарная безопасность общественных зданий в период их эксплуатации обеспечивается постоянной готовностью средств пожаротушения, включая системы водопровода и автоматического включения систем дымоудаления, путём выполнения ремонта и технического обслуживания их элементов. Администрация общественных зданий несёт полную ответственность за исправную работу систем пожаротушения, дымоудаления и сигнализации. Для каждого здания должны быть утверждены мероприятия по пожарной безопасности в период эксплуатации, а также отдельно на случай возникновения пожара.
Особое внимание в период эксплуатации следует обращать на состояние путей эвакуации: коридоров, проходов, лестниц, тамбуров, выходов и т.п.
3. Полы.
В большинстве общественных зданий полы устроены из наиболее износоустойчивых материалов: в школах, административных зданиях и театрах - паркетные из твёрдых древесных пород; в лечебных и детских учреждениях, библиотеках к полам помимо износоустойчивости предъявляются повышенные теплотехнические требования и требования звукопоглащения от ударных шумов; в торговых учреждениях и предприятиях общественного питания, а также в помещениях лечебных и детских учреждений полы должны отвечать санитарно-гигиеническим требованиям - не иметь щелей, допускать влажную уборку.
Полы общественных зданий более часто подвергаются капитальному ремонту и также значительны объёмы текущего ремонта их в периоды между капитальными.
4. Стены.
Повышенные санитарно-гигиенические требования предъявляются также к стенам и перегородкам общественных зданий. Эти требования касаются возможности ежедневной влажной дезинфекционной уборки стен, что достигается путём облицовки их плиткой, полимерными облицовочными материалами, а также высококачественной масляной окраской. В ряде случаев перегородки должны иметь хорошие изоляционные свойства против проникания рентгеновских лучей, что достигается нанесением спец.штукатурки.
5. Гидроизоляция.
Некоторые технологические процессы сопровождаются большим выделением влаги и пара. Для таких зданий наиболее важны требования гидроизоляции конструкций и обеспечения др.конструктивных мер по предупреждению их преждевременного износа.
Стены бань, душевых, прачечных облицовывают по гидроизоляционному слою на всю высоту глазурованной плиткой.
6. Звукоизоляция.
Для некоторых лечебных учреждений, а также зданий, технологические процессы которых требуют высокой звукоизоляции, необходимо принимать меры, способствующие снижению уровня шумов. Устранение причин распространения шумов у источников его образования является наиболее эффективным способом борьбы с распространением звуковых колебаний. Источниками шумов в зданиях являются: насосные установки, водопроводно-канализационное оборудование, вентиляционные установки, лифтовые подъёмники, мусоропроводы и др.
7. Освещение.
Для многих обществ.зд. важное значение имеет выбор правильной системы освещения помещений. Освещение больниц, школ, проектных учреждений, лабораторий и др. зданий связано с необходимостью обеспечения высоких показателей коэффициента естественной освещённости, иногда не менее 2 при отсутствии зрительного дискомфорта.
Следует считать неоправданным устройство чрезмерно больших площадей окон без достаточных расчётов, так как в процесс е эксплуатации это приводит к дополнительной потере теплоты зимой, аккумуляции солнечной теплоты летом и снижению звукоизоляционных свойств ограждающих конструкций. Солнечная радиация через оконные проёмы способствует дополнительному нагреванию помещений, что для многих из них ( особенно летом) недопустимо.
В связи с указанными обстоятельствами часто устанавливают экраны, навешивают шторы и выполняют другие конструктивные меры, а также обеспечивают надёжную работу искусственного освещения.
Эксплуатация общественных зданий требует выполнения и других специальных мероприятий, вызванных спецификой работы отдельных конструкций и устройств. Однако общие принципы организации технической эксплуатации зданий должны базироваться на строгом соблюдении плановой системы технического обслуживания и ремонта их элементов, инженерных систем и устройств, обеспечивающей безотказную работу в течение нормативного срока службы.


Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Уборка лестничных клеток.

Вид работ - влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов.
Ежедневно если оборудование отсутствует, мусоропровод; лифт,
мусоропровод и лифт. Мытье окон - 1 раз в год.
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов - 2 раза в год.
2. Уборка, обслуживание мусоропроводов.
Мусоропроводы
Загрузочные устройства, клапаны - 10 лет;
Мусоросборная камера, вентиляция - 30 лет;
Ствол - 60 лет;
Профилактический осмотр мусоропроводов - 2 раза в месяц.
Дезинфекция мусоросборников - 1 раз в месяц.
Устранение засора - по мере необходимости.
3. Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники.
1) переносные - дворовые 80-100 л.;
2) контейнеры 400-800 л.;
3) бункеры более 800 л.;
Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку. (она должна быть в стороне от движения людей, в дали от детских площадок и окон, содержащаяся в чистоте).
4. Вывоз мусора.
1) по системе опорожнения (мусор выгружают в кузов мусоровоза)
2) по системе « сменной» ( контейнеры вывозятся к месту их выгрузки, где моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают на место.)
Мусор вывозится:
А) марка мусоровозов КО – 413
Б) маршрутные графики
В) применяемая система
Г) когда про изводится уборка контейнерных площадок, при перегрузке контейнеров в мусоровоз.
Д) как производится обезвреживание и переработка ТБО. (путем их
складирования на свалке или промышленными методами - сжиганием.)
Обезвреживание на свалках простой и дешевый способ.
прил. 3 стр.ll
«Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта»





ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ
Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации.
Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения.
Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств. Прочистка канализационного лежака. Проверка исправности канализационных вытяжек. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период.
Укрепление водосточных труб, колен и воронок. Снятие пружин на входных дверях. Консервация системы центрального отопления. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок. Ремонт просевших отмостак.
Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
Утепление оконных проемов.
Замена разбитых стекол.
Утепление чердачных перекрытий.
Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
Проверка исправности слуховых окон и жалюзей.
Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
Утепление бойлеров.
Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
Поставка доводчиков на входных дверях.
Ремонт и укрепление входных дверей.
Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
Уплотнение сгонов.
Прочистка внутренней канализации.
Прочистка сифонов.
Регулировка смывного бачка.
Притирка пробочного крана в смесителе.
Регулировка и ремонт трехходового крана.
Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках. Укрепление трубопроводов. Проверка канализационных вытяжек.
Смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
Устранение мелких неисправностей электропроводки.
Прочие работы
Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями. Удаление с крыш снега и наледей. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев. Уборка и очистка придомовой территории. Уборка подсобных и вспомогательных помещений.
Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т. д. в лестничных клетках.
Удаление мусора из здания и его вывоз.
Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ СОГЛАСНО СТАНДАРТАМ ЭКСПЛУАТАЦИИ

Виды работ по техническому обслуживанию
Стандарты эксплуатации



1 Группа
II группа
111 группа

Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации
X
X
X

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения
X
X
X

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств

к
X

4. Прочистка канализационного лежака

X
X
X















13 PAGE \* MERGEFORMAT 146015


Городская администрация

Заключила договор на размещение заказа по выполнению жилищно-коммунальных услуг для жителей города



УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
(Служба заказчика)

Обслуживание и текущий ремонт домов (по договорам)

КОМФОРТ

ЖИЛСЕРВИС

ИП ИЛЬИНА

- дворники - уборщицы - слесаря
- сварщики - штукатуры - и т.д.

по договору

ГРЭС
- отопление
- горячая вода

ВОДОКАНАЛ
- холодная вода
- канализация

ИП БЕЗНОСОВ
- вывоз твердых бытовых отходов

ЭНЕРГИЯ+
- обслуживание лифтов

СОЦЗАЩИТА- - предоставление льгот населению при оплате жил.ком.услуг

Программа капитального ремонта домов:
- ее формирование
- проведение торгов
- заключение договоров на работы
- контроль за ходом работ, их приемка
- финансирование

Подготовка к зиме
- выполнение предписания ГРЭС
- выполнение графика регламентных работ на каждом доме

Начисление и сбор
Платежей за ЖКУ

Прием платежей за:
- электроэнергию
- газ
- телефоны
- кабельное ТВ

Финансирование подрядчиков за выполненные работы и услуги


01




Приложенные файлы

  • doc konspektMDK04.01
    Наследова О.В.
    Размер файла: 2 MB Загрузок: 7